수원지방법원 2025타경52179. 안산시 단원구 선부동 246-1의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 농수산물보관창고로 이용 중이고, 일반철골구조 기타지붕 1층 건물입니다. 토지는 창고용지 264.0㎡로, 도시지역·자연녹지지역이면서 개발제한구역에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 231,554,000원으로 감정가 330,792,000원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다.
권리관계의 기준점은 2023.06.08 설정된 안산농업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 양민숙 근저당 400,000,000원, 류치현 근저당 180,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 34,000,000원과 갑구 3번 가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 갑구 3번 가등기는 종류 확인 필요라는 주의사항이 있어 원문 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52179 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 246-1 · 경기도 안산시 단원구 달미산길 75 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 농수산물보관창고 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 1층 · 사용승인일 2013.12.03 |
| 토지 | 창고용지 · 264.0㎡ · 전창고 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김향미 |
| 감정가 / 최저가 | 330,792,000원 / 231,554,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 783,294,154원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 휴게실 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.06.08의 안산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 양민숙 근저당권과 2023.07.28 류치현 근저당권, 2024.10.18 김민수의 소유권이전청구권가등기, 2025.05.14 경기신용보증재단 가압류 등은 기준권리보다 뒤에 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17 안산농업협동조합을 채권자로 등기됐습니다.
② 점유·임차 — 전입은 기준권리 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조흥익 | 미상 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조흥익의 전입일은 2023.06.13으로 말소기준권리인 2023.06.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없는 점유자로 정리되며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 금액은 확인이 필요한 상태이므로, 명도와 별개로 매각물건명세서 원문을 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 231,554,000원으로 감정가 330,792,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 개발제한구역·자연녹지지역에 속한 창고 및 토지입니다. 동일 용도의 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 231,554,000원 | 227,512,244원 | 1,346,487,756원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 162,087,800원 | 159,018,571원 | 1,414,981,429원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 113,461,460원 | 111,073,000원 | 1,462,927,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 231,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,041,756원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 960,000,000원 | 227,512,244원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 양민숙 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 류치현 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,041,756원을 제외한 227,512,244원이 선순위 근저당권에 배당되고, 그 뒤 채권들은 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안산시 단원구 선부동 소재 안산휴게소 북서측 근거리에 위치하며, 인근에는 농가용주택·창고시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 농수산물보관창고로 이용 중이며 일반철골구조 기타지붕 1층입니다.
- 토지. 창고용지 264.0㎡, 전창고, 완경사, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 206,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기의 종류와 매각물건명세서 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조흥익의 점유부분과 보증금은 미상입니다. 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 휴게실도 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 토지 규제 확인. 개발제한구역·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 실제 취득 목적과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율보다 창고·토지의 실제 이용가치와 거래 가능성을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 점유자의 전입도 말소기준권리보다 늦어 권리 인수 측면에서는 비교적 정리가 명확합니다. 그러나 2024.10.18 가등기는 종류 확인이 필요하고, 물건 자체가 개발제한구역·자연녹지지역의 농수산물보관창고와 토지라는 점이 핵심입니다. 현재 최저가 231,554,000원이 감정가의 70%까지 내려왔더라도 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 근거는 충분하지 않습니다. 권리는 인수 0원, 가격과 활용성은 추가 검증. 이 사건의 판단 기준은 할인율보다 실제 이용 가능성과 환금성입니다.
