수원지방법원 2025타경52179. 안산시 단원구 선부동 246-1에 있는 토지와 일반철골구조 1층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 농수산물보관창고로 이용 중이며, 제시외 휴게실도 평가와 매각에 포함됩니다. 토지는 지목이 창고용지이고 면적은 264㎡입니다. 소유자 김향미는 2023년 5월 18일 매매를 원인으로 2023년 6월 8일 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 결론부터 보면 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원으로 계산됩니다. 조흥익의 전입신고일은 2023년 6월 13일로, 계산상 말소기준인 2014년 3월 19일 군자농업협동조합 근저당보다 늦습니다. 현재 유효한 2023년 6월 8일 안산농업협동조합 근저당과 비교해도 전입일이 뒤이므로 대항력은 없습니다.
다만 이 사건은 권리가 단순하다고만 보기 어렵습니다. 건물 등기에는 2014년 군자농업협동조합 근저당이 2014년 9월 4일 말소된 것으로 기재돼 있는데, 일괄매각 권리계산과 배당 시뮬레이션에서는 이 권리가 선순위로 반영돼 있습니다. 공동담보로 연결된 토지 등기의 존속 여부에 따라 실제 말소기준과 배당순위가 달라질 수 있으므로, 건물 등기만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 246-1 · 경기도 안산시 단원구 달미산길 75 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 농수산물보관창고 |
| 토지 | 창고용지 264㎡ · 전창고 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 1층 · 사용승인일 2013.12.03 |
| 소유자 | 김향미 (2023.05.18 매매 · 2023.06.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 330,792,000원 / 330,792,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 안산농업협동조합 · 청구금액 783,294,154원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 휴게실 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 원본 대조는 필수
2023년 6월 8일에는 김향미 명의 소유권이전과 함께 안산농업협동조합 960,000,000원, 양민숙 400,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2023년 7월 28일 류치현의 180,000,000원 근저당이 추가됐습니다. 이후 김민수의 소유권이전청구권가등기, 경기신용보증재단의 가압류와 가처분, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 계산상 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조흥익 | 미상 | 2023.06.13 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조흥익은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 실제 점유자 1명입니다. 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않더라도 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 이는 배당 참여 문제일 뿐 매수인 승계와는 구분됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 공백 때문에 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 아파트나 오피스텔이 아니라 개발제한구역 안의 농수산물보관창고와 토지입니다. 비교 가능한 공인중개 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
신건 최저가는 330,792,000원이고 인수액이 0원이므로 실질취득액도 330,792,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 264,633,600원, 2회 유찰 시 211,706,880원으로 낮아지지만, 활용 제한과 주변 창고·토지 거래사례를 확인하지 않은 상태에서는 어느 회차도 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,431,088원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 403,000,000원 | 325,360,912원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 444,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 군자농업협동조합 | 513,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 안산농업협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 양민숙 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 류치현 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,934,500,000원 중 채권자 배당은 325,360,912원, 예상 미배당은 2,609,139,088원입니다. 미배당 채권은 계산상 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로, 농수산물보관창고로 이용 중입니다. 설비내역은 해당사항이 없습니다.
- 주위환경. 안산휴게소 북서측 근거리에 위치하며, 농가용주택·창고시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지 특성. 창고용지 264㎡, 전창고 이용, 완경사 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도 제한. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역이며 성장관리권역과 토지거래허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 206,200원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 부동산과 달리 창고 이용 수요와 토지 규제에 영향을 받으므로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지·건물 등기 동시 확인. 2014년 근저당의 건물 등기 말소기재와 공동담보 토지의 존속 여부를 대조해 실제 말소기준을 확정해야 합니다.
- 담보가등기 성격 확인. 김민수 명의 소유권이전청구권가등기의 실질이 담보가등기인지 매매예약 가등기인지 원인서류와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 조흥익 점유 범위 확인. 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 현장 방문과 점유관계 확인이 필요합니다. 대항력은 없지만 명도 일정에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 휴게실 확인. 평가와 매각에는 포함되지만 면적·구조·허가관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 개발제한구역 규제 확인. 창고의 계속 사용, 증축, 용도변경, 재축 가능 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 경매 취득과 향후 처분·이용에 적용되는 절차와 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 원본 검증. 인근 창고용지와 농수산물보관창고의 실제 거래, 임대수익, 공실기간을 조사하기 전에는 최저가를 저가로 판단하지 마세요.
- 배당표 대조. 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 경위를 법원 기록과 채권신고서에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 장점은 명확합니다. 조흥익의 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 계산상 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 최저가 330,792,000원에 낙찰되면 실질취득액도 같은 330,792,000원으로 볼 수 있습니다.
그러나 권리 인수가 없다는 이유만으로 입찰가가 적정하다는 결론은 나오지 않습니다. 비교 실거래가 없고, 물건은 개발제한구역의 농수산물보관창고와 토지입니다. 여기에 건물 등기의 말소기재와 배당 시뮬레이션의 선순위 권리 반영이 서로 맞지 않는 부분까지 있습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 가격·활용성·말소기준 검증이 끝나기 전에는 보류입니다.
