📉 최저가 34,430,000원 🏷️ 감정가 대비 24.01% 👤 임차인 1명 ⚠️ 인수액 미상 📉 최근 시세 추세 -10.7%
부산지방법원 2025타경21405. 부산 연제구 연산동 행복케스빌 5층 501호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가에서는 현재 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 감정가 143,400,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,430,000원, 감정가의 약 24.01% 수준입니다.
등기상 말소기준권리는 2017.03.27 설정된 정연순의 근저당권 채권최고액 253,500,000원입니다. 그 뒤의 김정엽 가압류, 국세 압류, 연제구 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 ‘인수 0원’이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 오혜성이 말소기준보다 앞선 2016.08.29 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-23 행복케스빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 과정로344번길 22-14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 박민연 |
| 감정가 / 최저가 | 143,400,000원 / 34,430,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오혜성 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2017.03.27 정연순 근저당권입니다. 이 근저당권은 당초 행복케스빌 202호·401호·802호와 공동담보였고, 이후 해당 호실들에 대한 공동담보가 순차적으로 소멸했습니다. 본건 501호에는 해당 근저당권이 남아 있으며, 그 뒤 등기된 김정엽 가압류 42,000,000원, 국 압류, 연제구 압류, 2025.02.06 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 성명 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오혜성 | 501호 | 2016.08.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.17 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
오혜성은 이 사건의 신청채권자와 같은 이름으로 기재돼 있습니다. 따라서 임대차의 실재 여부와 채권관계, 실제 보증금 규모를 함께 확인할 필요가 있습니다. 현재 확인된 내용만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 비교 조건과 인수액이 문제
행복케스빌 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 다만 본건 비교대상 면적은 64.5㎡인데 확인된 실거래 면적은 27.88㎡부터 73.03㎡까지 섞여 있어 면적이 일치하는 비교사례가 아닙니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 120,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월 28.71㎡ 10층의 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.71㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 56.5㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.09 | 73.03㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2022.05 | 27.88㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.02 | 47.2㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 56.5㎡ | 8 | 173,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 34,430,000원은 최근 12개월 거래 평균 120,000,000원의 28.7%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -10.7% 하락했고, 비교면적도 일치하지 않습니다. 무엇보다 오혜성의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가가 34,430,000원이라고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,019,740원 |
| 2. 근저당 · 정연순 | 253,500,000원 | 33,410,260원 |
| 3. 가압류 · 김정엽 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 오혜성 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 455,500,000원 중 예상배당은 33,410,260원, 미배당은 422,089,740원입니다. 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 오혜성의 보증금도 확인되지 않아 이 배당표만으로 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연신초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·근린상가·빌라 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 경매 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 1,428,000원/㎡입니다.
- 토지. 332㎡의 부정형 평지로 북측 약 8m 내외 도로에 접하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 행복케스빌은 8세대 규모이고 확인된 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 120,000,000원이지만 면적이 본건과 일치하지 않고 최근 추세는 -10.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 오혜성의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 상태와 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 오혜성이 신청채권자와 동일한 이름으로 기재돼 있으므로 임대차와 채권관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차보증금이 확인되면 예상 배당액을 반영해 미배당 승계액과 낙찰가를 합산해야 합니다.
- 시세 비교의 한계. 최근 거래 2건 평균 120,000,000원은 면적이 본건과 일치하지 않으므로 그대로 본건 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 10.7% 낮아졌으므로 전체 평균 129,583,333원보다 최근 거래 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮지만, 실질취득가는 아직 미정”
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 143,400,000원이 4회 유찰돼 34,430,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 평균 120,000,000원과 비교해도 28.7% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 오혜성의 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 아직 확정되지 않았다는 점입니다.
등기 후순위 권리는 대부분 정리되지만 임차인 승계 가능성은 별개의 문제입니다. 특히 최근 시세가 과거보다 10.7% 하락했고, 동일 면적 거래도 확보되지 않은 상태라 단순한 최저가 대비 시세 계산으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 이 사건의 판단 순서는 임차보증금 확인 → 대항력·배당 여부 확정 → 실질취득가 계산 → 최근 시세와 비교입니다. 그 전까지는 최저가 34,430,000원이 이 물건의 진짜 취득원가라고 볼 수 없습니다.
