부산지방법원 2025타경21405. 연제구 연산동 행복케스빌 5층 501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 143,400,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 70,266,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 2016.08.29 전입한 오혜성의 점유관계입니다.

말소기준권리는 2017.03.27 설정된 정연순의 근저당권입니다. 오혜성의 전입일은 이보다 앞서므로 선순위 점유 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 반대로 배당표상 매수인 인수액이 0원이라고 해서 실제 인수 위험까지 0원이라고 단정해서도 안 됩니다. 현재 확인 가능한 결론은 ‘대항력 가능·미상, 보증금 인수액 산정 불가’입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 을구 1번 정연순 근저당권으로 채권최고액은 253,500,000원입니다. 이 근저당권은 202호·401호·802호와 공동담보로 설정됐으나, 해당 공동담보 부동산에 관한 근저당권은 2021.08.04, 2021.09.23, 2023.08.24 각각 일부 또는 전부 소멸된 것으로 부기돼 있습니다.

말소기준권리 이후 남아 있는 김정엽의 가압류 42,000,000원, 국의 압류, 부산광역시 연제구의 압류, 2025.02.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 천선혜의 강제경매개시결정과 해운대신용협동조합·손인석의 가압류는 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

오혜성은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당 가능액과 미배당 인수액을 산정할 수 없습니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금 미상의 점유자를 곧바로 확정적 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 외형상 할인은 크지만 실질취득가는 미확정

행복케스빌은 총 8세대이며 2016.08.02 사용승인된 건물입니다. 대상 면적은 64.5㎡지만 확인된 거래 중 동일 면적 거래는 없어 직접 비교 표본이 아닙니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 전용 56.5㎡·6층의 170,000,000원 1건입니다.

현재 최저가는 최근 12개월 거래가의 41.3%이고, 전체 거래 평균 대비 49.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +26.5%로 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않으므로, 170,000,000원을 확정 시세로 볼 수는 없습니다.

무엇보다 현재 최저가 70,266,000원은 임차보증금 인수를 반영하지 않은 금액입니다. 오혜성의 보증금이 확인되고 선순위 대항력이 인정될 경우 실질취득가는 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액으로 올라갑니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,266,000원 가정)

채권 총액 455,500,000원 중 예상배당은 68,601,212원, 미배당은 386,898,788원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 오혜성의 보증금이 미상인 상태이므로 이 배당표의 매수인 인수 0원 표시는 임차보증금 인수 위험까지 해소됐다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 부족액

회차가 내려가도 등기상 후순위 채권의 미배당액만 커질 뿐, 오혜성의 보증금 인수 여부는 해결되지 않습니다. 선순위 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있으므로, 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연신초등학교 남서측 인근으로 아파트·근린상가·빌라 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 실제로는 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 토지. 인접 필지와 등고 평탄한 부정형 토지이며 북측 약 8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 1,428,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 표본. 총 8세대이고 확인 거래는 면적이 서로 달라 대상 호실과 직접 일치하는 비교사례가 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 오혜성의 보증금, 계약일, 임대인, 지급방법, 계약 갱신 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 확정일자와 점유 개시일이 확인돼야 우선변제권과 배당 순위를 판단할 수 있습니다.
• 점유 실체 확인. 현재 실제 점유자와 전입세대열람, 현장 사용 상태를 대조해야 합니다.
• 채권자 관계 확인. 신청채권자와 점유자 이름이 동일하므로 신청채권의 원인과 임대차보증금 채권이 별개인지 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 예상 배당액과 미배당 인수액을 반영해 낙찰가별 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔 이용의 차이가 대출·세금·전입·사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세를 관리주체·관할 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금

현재 최저가 70,266,000원은 감정가의 49%, 최근 거래가 170,000,000원의 41.3%입니다. 최근 거래 추세도 +26.5%여서 표면적인 가격 차이는 큽니다. 그러나 이 사건에서는 가격 차이보다 오혜성의 임차관계가 우선입니다.

전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 점유자는 신청채권자와 이름도 같습니다. 대항력과 보증금의 실체가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 저가 매수 기회라고 판단하면 실질취득가를 크게 오판할 수 있습니다. 등기 권리는 소멸하지만 임차보증금 위험은 미확정. 이 물건의 결론은 임대차 원본을 확보하기 전까지 가격 매력 판단 보류입니다.