수원지방법원 2025타경52589. 안산시 상록구 사동 장화1길 37, 5층 501호의 다세대주택입니다. 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 조소담의 211,000,000원 임차보증금과 주택도시보증공사의 확약입니다. 조소담은 2022.01.20 전입·점유했고 확정일자는 2021.12.21로, 말소기준인 2023.11.06 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
현재 회차의 배당모형에서는 매각대금 126,700,000원 중 집행비용 2,573,800원을 제외한 124,126,200원이 조소담 보증금에 우선 배당되고, 86,873,800원이 남습니다. 대항력만 놓고 보면 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 주택도시보증공사가 2026.05.04. 제출한 확약서에서 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 때문에 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1406-11 5층501호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 장화1길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 72.74㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 정진우 · 2022.02.16 소유권이전 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.11.06 서민금융진흥원 가압류 21,128,994원입니다. 조소담의 전입·점유 2022.01.20과 확정일자 2021.12.21은 이보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.01.29에는 보증금 211,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
말소기준 뒤에는 국민건강보험공단 압류, 안산시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부천시 압류가 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 압류와 관련한 당해세 여부는 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 배당표 확정 전 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조소담 | 주택 전부 | 2022.01.20 / 2021.12.21 | 211,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 주택도시보증공사 · 2026.05.04 확약 |
| MANJINDER SINGH | 501호 | 2025.01.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| KAUR KIRANJEET | 501호 | 2025.01.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
현황조사상 MANJINDER SINGH와 KAUR KIRANJEET는 모두 2025.01.13 전입으로, 말소기준 2023.11.06보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리관계상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 점유·명도관계는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다. 조소담과 달리 이 두 점유자에게 별도의 대항력 포기 확약이 적용되는 구조는 아니지만, 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 인수형 임차인으로 보지는 않습니다.
③ 가격 비교 — 60.0%는 눈에 띄지만 표본은 한 건
은혜하이츠빌은 8세대, 사용승인일은 2010.10.14입니다. 대상 면적 72.74㎡와 일치하는 실거래 표본은 2022.01 5층 211,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 126,700,000원은 이 비교값의 60.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 72.74㎡ | 5 | 211,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 임차인 조소담 보증금 (우선변제) | 211,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 21,128,994원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 조소담 보증금 부족분은 86,873,800원입니다. 그러나 2026.05.04. 주택도시보증공사 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 압류 관련 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남동측 인근. 주위는 다세대주택, 종교시설, 공원, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 장방형 평지, 다세대주택 건부지. 토지면적 263.1㎡, 공시지가 1,566,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 소로3류 접합이며 초당초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 조건이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 은혜하이츠빌은 8세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 2022.01 한 건뿐이라 거래 표본이 매우 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 2026.05.04 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 직접 대조하세요.
- 조소담 임차권. 보증금 211,000,000원, 전입 2022.01.20, 확정일자 2021.12.21, 임차권등기 2024.01.29의 연결관계를 확인하세요.
- 현 점유자. MANJINDER SINGH와 KAUR KIRANJEET의 전입은 2025.01.13로 후순위지만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 압류·당해세. 국민건강보험공단·안산시·부천시 압류가 존재하므로 배당에서 선순위 차감되는 금액이 있는지 확인하세요.
- 시세 재확인. 비교 가능한 실거래가 2022.01의 211,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 시장가격을 이 한 건만으로 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 “대항력 임차권”이 아니라 “확약의 효력”
표면만 보면 보증금 211,000,000원의 대항력 임차권이 있고 현재 최저가는 126,700,000원이므로 상당한 인수 위험이 있는 물건처럼 보입니다. 실제 배당모형도 86,873,800원의 미배당을 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사가 승계인으로서 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본건은 확약 적용 시 실질 인수 0원*으로 판단하는 것이 핵심입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가가 실거래 비교값 211,000,000원의 60.0%라는 점이 눈에 띕니다. 다만 그 비교값은 2022.01 한 건뿐이고 은혜하이츠빌 자체도 8세대의 소규모 다세대라, 60.0%라는 숫자만으로 현재 시세보다 충분히 싸다고 단정하기에는 거래 근거가 부족합니다. 권리는 확약 덕분에 정리되지만, 최종 승부처는 확약서 원본 확인과 현재 다세대 시장가격 검증입니다.
* 배당모형상 조소담 보증금 미배당액은 86,873,800원이나, 주택도시보증공사가 2026.05.04 제출한 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 반영해 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.
