수원지방법원 2025타경52610. 시흥시 배곧동 한라비발디캠퍼스 105동 6층 604호 아파트입니다. 소유자는 박주석이고, 2017.11.30 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2020.06.29 주식회사신한은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 120,000,000원, 신한은행 근저당 120,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없고 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 인수 위험보다 현재 최저가와 최근 실거래의 간격입니다. 감정가 547,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 382,900,000원이며, 최근 12개월 동일 면적 평균 534,208,333원 대비 71.7% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52610 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 243 한라비발디캠퍼스 105동 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9264㎡ · 철근콘크리트구조 40층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 박주석 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 382,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 109,330,097원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 별도 인수 권리는 확인되지 않습니다. 2017.11.30 농협은행 근저당 315,600,000원은 2020.06.29 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당 300,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 국민은행·신한은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단·시흥시 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.7%
한라비발디캠퍼스 동일 면적 표본의 최근 거래 12건은 2026.06~2026.08에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 534,208,333원, 최신 거래는 2026.08 555,000,000원입니다. 현재 최저매각가 382,900,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.69㎡ | 38 | 555,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 25 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 36 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 528,500,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 12 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 21 | 620,000,000원 |
| 2026.07 | 84.69㎡ | 24 | 565,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 527,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 8 | 540,000,000원 |
| 평균 | 84.9264㎡ | 12건 | 534,208,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 355,000,000원~620,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 534,208,333원입니다. 감정가 547,000,000원은 최근 평균과 비슷한 구간이지만, 1회 유찰된 현재 최저가 382,900,000원은 최근 평균의 71.7%로 내려와 있습니다. 이 사건은 신건이 아니라 이미 1회 유찰된 가격에서 검토하는 물건이라는 점이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,160,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 76,739,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 13,202,791원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 553,202,791원 중 예상 배당액은 376,739,400원, 미배당은 176,463,391원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 북측 인근이며, 주위는 유사형 아파트 단지·근린생활시설·공원·각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성, 노선버스정류장 위치와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 40층 건물 내 6층이며 급배수·위생·난방설비, 지하주차장, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류·대로2류·대로3류와 접하고 상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 단지·거래. 한라비발디캠퍼스는 2,701세대, 사용승인일 2017.08.23이며 동일 면적 최근 거래 표본은 12건입니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준 확인. 최저가 382,900,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다. 감정가보다 최근 실거래 평균·최신 거래를 우선 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 실거래 편차 확인. 최근 거래는 355,000,000원부터 620,000,000원까지 분포하므로 6층 604호의 개별 상태와 거래조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.06.29 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전 + 1회 유찰 가격”
이 물건은 권리와 가격이 같은 방향을 가리킵니다. 임차인 없이 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 가격도 감정가 547,000,000원에서 1회 유찰돼 382,900,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 534,208,333원의 71.7%입니다. 최신 거래 555,000,000원과 최근 거래 12건을 함께 놓고 보면, 권리는 합격, 가격도 검토 가능한 현재 회차입니다. 다만 실제 응찰가는 최근 실거래의 넓은 편차와 개별 호수 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
