수원지방법원 2025타경52648. 시흥시 정왕동 거북섬 북서측 인근 ‘마린프라자2’ 3층 310호로, 감정 이용상태는 공부상 일반음식점·현황 공실입니다. 소유자 조룡성은 2023년 1월 20일 거래가 532,713,000원으로 소유권을 넘겨받았고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 시흥시 압류가 들어왔지만 2025년 1월 22일 해제로 말소됐고, 2025년 6월 19일 임의경매가 개시됐습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 359,800,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 근저당권자에게 353,962,800원이 배당되고, 66,037,200원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703-13 마린프라자2 3층 310호 · 도로명 경기도 시흥시 거북섬1길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 조룡성 (2023.01.20. 소유권이전 · 거래가액 532,713,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 359,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 349,953,751원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 계산상 인수는 0원
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현황은 공실이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.01.20. 우리은행 근저당권이며 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 ‘시세 대비 저렴’ 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 514,000,000원의 70%인 359,800,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가보다 154,200,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설 상가이고, 공부상 일반음식점이지만 현재 공실입니다. 상가는 임대료·공실기간·관리비·상권 유동인구 등에 따라 가치 편차가 크므로, 실거래나 임대수익 자료 없이 3.598억을 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,837,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 353,962,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 66,037,200원이 미배당됩니다. 이 미배당은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 거북섬 북서측 인근으로, 근린상가·웨이브파크·호텔·오피스텔 등이 형성된 시화호변 상가지대입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 일반음식점이며 현황은 공실입니다. 사용승인일자는 2022.10.19입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 정방형 평지의 근린생활시설 부지입니다. 남서측 중로, 북동측·남동측 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설 상가이며 현재 공실입니다. 최근 실거래 자료가 없어 매매가격과 환금성을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 등기 내용을 반드시 확인하고 매각 후 효력 여부를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 공실·임대차 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 사업자등록·전입 여부 등 실제 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·거북섬 인근 유사 상가의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 359,800,000원, 2회 유찰 시 251,859,999원, 3회 유찰 시 176,301,999원으로 계산돼 있습니다. 다만 각 가격이 시세보다 싼지는 별도 검증이 필요합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 예상액 66,037,200원은 채권자의 미회수 부분이지 매수인 인수액이 아닙니다.
- 관리비·세금. 집행비용 추정 외 당해세와 관리비 등 실제 낙찰 후 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 상가는 아니다
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2023년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 상가 투자에서 권리의 단순함이 곧 투자 매력으로 이어지지는 않습니다. 이 호실은 일반음식점 용도의 현황 공실이고, 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 359,800,000원이 시장가보다 낮은지 검증되지 않았습니다.
여기에 대지권 목적 토지의 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 확인 과제도 남습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 토지 별도등기 확인이 선행돼야 하는 공실 상가”입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 실제 상가 매매가·임대수익·공실 위험과 별도등기의 효력을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 맞습니다.
