수원지방법원 2025타경52652. 광명시 소하동 우림아네스빌 101동 403호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 손규원이고, 2018년 8월 28일 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2019년 3월 20일 부천시 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 잡혀 있지만, 임차인 서은정의 주민등록일과 확정일자는 2018년 8월 28일로 그보다 앞섭니다. 따라서 서은정은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저매각가는 196,700,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 3,553,800원을 먼저 차감한 뒤 서은정에게 193,146,200원이 배당되고, 보증금 230,000,000원 중 36,853,800원이 남습니다. 즉 낙찰가만 보면 1.967억이지만 매수인 관점의 총 부담은 233,553,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52652 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하동 35-5 우림아네스빌 101동 4층403호 · 경기도 광명시 신촌북로 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·주방 및 거실·화장실2 |
| 소유자 | 손규원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2018.08.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2019.03.20 부천시 압류입니다. 그 이후의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 서은정의 대항력은 임차권등기 접수일인 2023.03.15이 아니라 2018.08.28 주민등록과 점유관계에서 판단해야 합니다. 확정일자도 2018.08.28로 기재되어 있고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 서은정 | 주거 (임차권등기) | 2018.08.28 / 2018.08.28 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
서은정은 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 230,000,000원이며, 배당요구가 확인돼 있습니다. 현재 회차 예상배당액은 193,146,200원으로, 부족분 36,853,800원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 유찰돼도 ‘실질취득’이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 196,700,000원 | 36,853,800원 | 233,553,800원 |
| 2회 유찰 시 | 137,690,000원 | 95,037,660원 | 232,727,660원 |
| 3회 유찰 시 | 96,383,000원 | 135,751,894원 | 232,134,894원 |
낙찰가가 196,700,000원에서 137,690,000원, 다시 96,383,000원으로 내려가더라도 임차인 미배당액이 36,853,800원 → 95,037,660원 → 135,751,894원으로 증가합니다. 결과적으로 매수인의 총 부담은 계속 2.32억~2.34억대에 머뭅니다. 이 유형에서는 “유찰돼 최저가가 크게 떨어졌으니 싸다”는 판단이 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,553,800원 |
| 1. 임차인 서은정 보증금 | 230,000,000원 | 193,146,200원 |
| 2. 가압류 · 권기대 | 90,210,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 미배당 36,853,800원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 실제 배당액이 줄어 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소하초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철역 및 인근 노선버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 방3, 주방 및 거실, 화장실2 구조로 이용 중입니다. 기본 급배수·위생설비, 도시가스, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 평탄한 사다리형 토지이며 남동측으로 약 15m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 확인됩니다.
- 공시지가. 3,478,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 196,700,000원이 아니라 매수인 인수 예상액을 더한 233,553,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 제한. 2회 유찰 시 매각가 137,690,000원이라도 인수 95,037,660원, 3회 유찰 시 매각가 96,383,000원이라도 인수 135,751,894원입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력 7건 중 우선 배당되는 세금이 있으면 임차인 배당이 감소해 인수액이 현재 계산보다 증가할 수 있습니다.
- 임차인 원본 대조. 서은정의 전입일 2018.08.28, 확정일자 2018.08.28, 보증금 230,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 층·호수 대조. 사건 소재지는 우림아네스빌 101동 4층403호인데, 감정요항의 건물구조 문구에는 제10층 제1003호라는 기재가 있어 원본 감정서상 대상 표시를 반드시 확인해야 합니다.
- 공매 진행 여부. 2022.06.08 공매공고 및 2023.10.23 공매취소공고 말소 이력을 함께 확인하세요.
맺으며 — “1.967억 낙찰”이 곧 “1.967억 취득”은 아니다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 현재 최저가는 196,700,000원이지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 230,000,000원이라 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 예상 인수액은 36,853,800원, 실질취득은 233,553,800원입니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 크게 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총 부담은 계속 2.3억대에 머뭅니다.
여기에 국세·지방세 압류 이력 7건이 있어 당해세 우선배당 여부에 따라 임차인 배당과 실제 인수액이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 자료만으로 “싸다”고 결론 낼 근거는 없습니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득은 낮아지지 않는 임차보증금 인수형 경매라는 점이 이 사건의 결론입니다.
