수원지방법원 2025타경52693. 안산시 상록구 사동 ‘그랑시티자이’ 114동 44층 4404호, 동일 평형 실거래 비교면적은 72.42㎡입니다. 현재 소유자는 양하성이고, 2022.11.18 거래가 640,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.03.29 국민은행 명의로 채권최고액 414,700,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 2025.05.20 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 2025.06.25 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후 신한은행·서울보증보험·중소기업은행·한국전력공사의 가압류와 안산시 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가장 중요한 점유관계도 기준일이 명확합니다. 김태린의 전입은 2024.05.28로 말소기준인 2023.03.29보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52693 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1639-7 그랑시티자이 114동 44층 4404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방·거실·주방·화장실·다용도실 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 45층 건물 내 44층 4404호 |
| 소유자 | 양하성 · 2022.11.18 소유권이전 · 거래가 640,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 618,000,000원 / 432,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 389,584,355원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인도 후순위
핵심은 2023.03.29 국민은행 근저당입니다. 이 근저당보다 앞선 신탁·종전 근저당 등은 이미 말소됐고, 기준권리 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당은 2025.05.20 한국주택금융공사로 이전됐기 때문에 현재 경매신청채권자와 담보권 흐름도 연결됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태린 | 114동 4404호 | 2024.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김태린의 전입일은 말소기준일보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 매수인이 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당 순위와 최우선변제 해당 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 관련 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 432,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%
그랑시티자이는 2020.02.18 준공, 3,728세대이며 비교 면적은 72.42㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 590,083,333원, 최신 거래는 2026.07 45층 600,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득가는 432,600,000원으로 최근 12개월 평균의 73.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.42㎡ | 45 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 72.42㎡ | 27 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 72.42㎡ | 37 | 599,000,000원 |
| 2026.05 | 72.42㎡ | 26 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 72.42㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 2025.12 | 72.42㎡ | 44 | 585,000,000원 |
| 2025.12 | 72.42㎡ | 25 | 585,000,000원 |
| 2025.11 | 72.42㎡ | 35 | 584,000,000원 |
| 2025.10 | 72.42㎡ | 41 | 578,000,000원 |
| 2025.10 | 72.42㎡ | 21 | 585,000,000원 |
| 2025.08 | 72.42㎡ | 42 | 600,000,000원 |
| 2025.08 | 72.42㎡ | 30 | 585,000,000원 |
| 평균 | 72.42㎡ | 12건 | 590,083,333원 |
최근 거래 범위는 578,000,000원~600,000,000원이고, 감정가 618,000,000원은 이 최근 거래 범위보다 높습니다. 반면 1회 유찰된 현재 최저가는 432,600,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 이 사건은 감정가 자체에는 가격 메리트가 약하지만, 현재 회차의 실질취득가에는 뚜렷한 할인 여지가 생긴 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,726,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 414,700,000원 | 414,700,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 77,758,032원 | 11,174,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 49,164,450원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 18,320,556원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사 | 12,973,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 572,916,988원, 채권자 예상배당은 425,874,000원, 미배당은 147,042,988원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산해솔초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트단지·학교·골프장·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 아파트 주차장까지 차량 출입이 용이하고, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 규모·거래. 그랑시티자이는 3,728세대, 2020.02.18 준공이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 2,535,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물은 없고 공부와의 차이도 없으나, 감정평가 당시 내부구조 변경이나 하자 유무는 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 대조. 김태린은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 회차는 인수액 0원이므로 최저가 432,600,000원이 곧 실질취득가입니다.
- 최근 실거래 비교. 최근 12개월 평균 590,083,333원과 최신 2026.07 45층 거래 600,000,000원을 현재 입찰 판단의 핵심 비교값으로 봐야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·잠금장치 등으로 내부를 자세히 조사하지 못했으므로 내부구조 변경과 하자 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “이번 회차는 권리와 가격이 동시에 맞는다”
이 사건은 말소기준 2023.03.29 이후 전입한 임차인 1명이 확인되고, 그 임차인은 대항력 없음으로 정리됩니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 최저가 432,600,000원이 그대로 실질취득가가 됩니다.
가격도 최근 거래와 비교할 만합니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 590,083,333원, 최신 2026.07 거래는 600,000,000원인 반면 현재 실질취득가는 그 평균의 73.3%입니다. 1회 유찰만으로 최근 실거래 구간과 상당한 간격이 생겼습니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자와 내부 하자 여부가 확인되지 않았으므로, 권리·가격은 우호적이되 마지막 확인 절차를 남겨 둔 A급 구조로 보는 것이 적절합니다.