수원지방법원 2025타경52723. 안산시 단원구 와동 ‘한라하이츠빌라’ 3층 302호, 제공 데이터상 대상면적 58.64㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 임차인 정재원입니다. 정재원은 주민등록일자 2021.09.30, 확정일자 2021.09.08, 보증금 155,000,000원의 임차권등기 임차인이고, 말소기준으로 잡힌 2022.12.08 국 압류보다 전입이 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 대항력 인수형입니다.
겉으로 보면 최저가 124,000,000원은 제공 실거래 평균 142,500,000원의 87.0%입니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다. 현 회차 배당표상 임차인에게 121,464,000원만 배당되고, 부족분 33,536,000원은 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조라, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 155,000,000원 안팎입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 731-2 한라하이츠빌라 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김대성 (2021.10.21 소유권이전, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정재원 / 155,123,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 용도지역 / 공시지가 | 제2종일반주거지역 · 1,529,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 이미 말소된 과거 근저당 2건을 제외하면, 현재 말소기준은 2022.12.08 국 압류입니다. 그 뒤의 수원시 압류, 안산시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.09.30 전입 임차인입니다. 임차권등기는 2023.10.27에 접수됐지만, 임차인의 주민등록·점유개시와 확정일자는 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 함께 봐야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재원 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.09.30 확정 2021.09.08 | 155,000,000원 | 2025.06.27 | 대항력 有 우선변제 실제 임차인 |
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 근처
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건, 감정가 100%) | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 33,536,000원 | 157,536,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 57,985,600원 | 157,185,600원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 77,468,480원 | 156,828,480원 |
위 표가 이 사건의 본질입니다. 유찰로 최저가가 내려가도, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 최저가+인수는 계속 156,828,480원~157,536,000원 구간에 머뭅니다. 즉 “몇 회차에 싸게 들어가느냐”보다 먼저, 보증금 155,000,000원 수준의 실질취득가가 시세 대비 맞는가를 판단해야 합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
제공 실거래 표본은 한라하이츠빌라 2건입니다. 거래 시점은 2021.09~2021.10이고, 평균은 142,500,000원입니다. 표본 수가 2건으로 적지만, 데이터상 비교 기준으로 보면 실질취득 155,000,000원은 평균의 108.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 58.64㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 59.72㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 142,500,000원 |
최저가 124,000,000원만 보면 실거래 평균의 87.0%로 보입니다. 그러나 이 건은 보증금 미배당을 매수인이 인수할 수 있는 구조라, 가격 메리트 판단은 최저가 124,000,000원이 아니라 실질취득 약 155,000,000원으로 해야 합니다. 이 기준이면 제공 실거래 최고가와 같은 수준이고, 평균보다는 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,536,000원 |
| 1. 임차인 정재원 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 정재원 | 155,123,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당표상 임차인 보증금 부족분은 33,536,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감으로 실제 배당·미배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 와동 소재 “안산강서고등학교” 남서측 인근입니다. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 적벽돌 치장 쌓기 마감, 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 5M 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 한라하이츠빌라는 제공 데이터상 총 10세대, 사용승인일 2002.08.03입니다. 대단지가 아닌 소규모 다세대이고 제공 실거래 표본도 2건이라, 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 124,000,000원은 의미 있는 매입가가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 미배당을 더해 실질취득을 판단해야 합니다.
- 인수액 확인. 현 회차 기준 매수인 인수 가능액은 33,536,000원입니다. 유찰되면 인수액은 57,985,600원, 77,468,480원으로 늘어납니다.
- 임차권등기 말소·명도. 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 임차권등기와 보증금 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 잔액 변제·인수·말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권이 표시되어 있어 외부 낙찰자는 최종 취득 가능성 자체를 별도 리스크로 봐야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 국, 수원시, 안산시 압류가 있습니다. 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감되어 임차인 미배당과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 가능성. notes상 임차인 정재원과 등기부상 권리자·채무자 동일 이슈가 표시됩니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고, 원본 서류와 배당요구·문건접수 내역을 대조해야 합니다.
- 관리비·현황. 소규모 다세대도 공용부분 미납 관리비, 점유 상태, 내부 상태를 현장 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.24억”이 아니라 “보증금 1.55억”을 사는 경매
이 사건을 최저가만 보면 124,000,000원 신건이고, 제공 실거래 평균 142,500,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 이 판단은 틀립니다. 임차인 정재원의 전입은 말소기준보다 앞서고, 보증금은 155,000,000원입니다. 배당으로 전액 회수되지 않으면 부족분은 매수인 인수 가능액으로 남습니다. 결국 실질취득은 보증금 155,000,000원 수준으로 봐야 하며, 이는 제공 실거래 평균보다 높고 최고가와 같은 수준입니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권, 국세·지방세 압류, 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 최저가는 낮아 보여도, 실질가격은 낮지 않습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
