“감정가에 받아도 실제론 1억5,754만 원” — 떨어져도 안 싸지는 안산 전세사기 빌라

수원지방법원 2025타경52723. 안산시 단원구 와동 ‘한라하이츠빌라’ 302호(다세대)입니다. 감정가 1억2,400만 원, 같은 가격이 최저매각가인 신건(아직 한 번도 유찰되지 않음)이죠. 그런데 이 집에는 보증금 1억5,500만 원짜리 임차인이 등기까지 마쳤고, 경매를 신청한 채권자도 은행이 아니라 바로 그 임차인 본인입니다. 감정가보다 보증금이 3,100만 원이나 많은, 전형적인 깡통전세의 얼굴입니다.

임차인 정재원 씨는 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기명령을 받아 등기를 걸고, 결국 직접 강제경매를 넣었습니다. 매각물건명세서에도 ‘전세사기피해자 우선매수권’이 명시돼 있어, 이 임차인이 가장임차인이 아니라 법이 인정한 전세사기 피해자임을 뒷받침합니다. 매수인 입장의 핵심 질문은 하나로 좁혀집니다 — 못 받은 보증금을 내가 떠안느냐. 결론부터 말하면, 떠안습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 먼저, 압류가 나중

대항력의 모든 것은 “누가 먼저 자리를 잡았느냐”입니다. 시간순으로 세워보면 한눈에 들어옵니다.

임차인 정재원은 2021년 9월 30일 전입·2021년 9월 8일 확정일자를 갖췄습니다. 반면 말소기준권리(가장 빠른 압류)는 2022년 12월 8일 국(國)의 압류입니다. 임차인이 1년 2개월 먼저 대항요건을 갖췄으니 대항력이 있습니다. 더구나 등기상 인수 대상으로 을구 5번 주택임차권등기(2023.10.27. 접수 제67757호)가 그대로 남아, 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안게 됩니다.

② 임차인 분석

대항력 + 확정일자 + 배당요구 3박자를 모두 갖춰 우선변제권이 있습니다. 매각가에서 집행비용을 뺀 거의 전액을 1순위로 배당받지만, 매각가 자체(1.24억)가 보증금(1.55억)보다 작아 보증금을 다 채울 수 없는 게 이 물건의 본질적 한계입니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

④ “떨어져도 안 싸진다” — 회차 시나리오

보통 유찰되면 싸게 받는다고 생각하지만, 인수형 물건은 반대로 움직입니다. 매각가가 내려가면 배당 재원이 줄어 임차인이 덜 받고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 매각가와 인수액을 합친 실질 부담은 회차가 바뀌어도 거의 일정합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질 부담으로 입찰가를 잡으세요. 매각가가 전부가 아닙니다. ‘낙찰가 + 인수 보증금(약 3,353만 원, 당해세 시 증가)’이 이 입지·평형 시세보다 낮아야 의미가 있습니다.
• 당해세·체납 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 금액을 교부청구 내역으로 확인하세요. 인수액을 좌우합니다.
• 전세사기피해자 우선매수권. 명세서에 전세사기피해자 지원 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권이 명시돼 있습니다. 피해 임차인이 최고가 신고가와 같은 가격에 우선 낙찰받을 수 있어, 일반 입찰자는 받지 못할 가능성을 감안하세요.
• 명도. 임차인이 곧 신청채권자이자 점유자입니다. 보증금 일부 미배당 상태라 명도 협의(인수액 정산)가 필요할 수 있습니다.
• 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “신건이라 깨끗할 거란 착각”

‘신건·감정가 100%’라는 라벨은 깨끗해 보입니다. 하지만 이 물건은 임차인이 직접 경매를 넣을 만큼 보증금 회수가 막힌 깡통전세이고, 못 받은 보증금은 고스란히 매수인 몫으로 넘어옵니다. 게다가 떨어져도 실질 부담은 1.57억 부근에서 거의 움직이지 않으니, 유찰을 기다리는 전략도 통하지 않습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 걸려 일반 입찰자에겐 진입 자체가 쉽지 않죠. 결론은 단순합니다 — 매각가가 아니라 ‘실질 부담 1.57억’으로 시세와 비교해 그래도 남는 게 있을 때만 손대야 하는 물건입니다.