수원지방법원 2025타경52750. 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층 1143호의 근린시설입니다. 감정평가 기준 현재 공실 상태이고 임차인 신고도 없어, 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2019.11.14. 설정된 송림새마을금고 근저당권 420,000,000원이며, 이후 2025.07.02. 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 349,300,000원으로 감정가 499,000,000원의 70%입니다. 다만 근린시설은 주거용 아파트와 달리 호별 위치·동선·가시성·임대수익과 공실 위험에 따라 가치 편차가 크고, 이번 자료에는 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52750 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층 1143호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상3층 · 제1층 제1143호 · 사용승인일 2019.09.24 |
| 소유자 | 강진영 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 349,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 330,904,227원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 감정평가 당시 이용상태는 공실이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인이나 보증금 인수액은 없고, 매수인 인수금액은 0원으로 계산됩니다.
말소기준권리는 2019.11.14. 송림새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.12.24. 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권 이전등기가 기입돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.07.02. 송림새마을금고를 채권자로 기입됐습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증이 필요
감정가 499,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 349,300,000원입니다. 절대금액으로는 감정가보다 149,700,000원 낮아졌지만, 현재 자료에는 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,690,200원 |
| 1. 근저당권 · 송림새마을금고 | 420,000,000원 | 343,609,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 420,000,000원 중 343,609,800원이 배당되고, 76,390,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 5,690,200원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 349,300,000원 | 343,609,800원 | 76,390,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 244,509,999원 | 240,286,859원 | 179,713,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 171,156,999원 | 167,960,801원 | 252,039,199원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 330,904,227원이 충족되는 시나리오로 계산돼 있습니다. 2회 유찰 시에는 근저당권 배당액이 240,286,859원, 3회 유찰 시에는 167,960,801원으로 줄어 신청채권 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 미회수분이고, 매수인이 인수하는 금액으로 계산된 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 은행동 은계중학교 남동측에 위치하며, 주변에 아파트·학교·공원·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측·남서측 약 38미터, 남동측 약 30미터, 북동측 약 20미터 포장도로에 접하며 북동측 도로는 건물 지하주차장과 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지로 제1종근린생활시설·판매시설·문화집회시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상3층 규모이며 사용승인일은 2019.09.24입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지시설 등이 구비돼 있습니다.
- 현황. 기준시점 현재 공실이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 근린시설 실거래 자료가 없는 상태이므로 현재 최저가 349,300,000원의 가격 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 기준 공실이므로 현장 방문을 통해 실제 점유 상태가 바뀌지 않았는지 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조하는 것이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2019.11.14. 설정된 근저당권이 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.12.24. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전된 등기 흐름을 확인해야 합니다.
- 상가 가치 확인. 1층 근린시설인 만큼 호실의 실제 접근성·가시성·상권 및 임대가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
본건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 공실, 매수인 인수 0원. 권리 측면에서는 말소기준 근저당권을 중심으로 구조가 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 349,300,000원으로 감정가 499,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없는 근린시설이므로 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
현재 회차에서 근저당권 미배당은 76,390,200원이지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 따라서 권리는 인수 0원으로 정리하되, 입찰가격은 근린시설의 실제 매매·임대가치를 확인한 뒤 결정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
