수원지방법원 2025타경52750. 시흥시 은행동 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층 1143호의 근린시설입니다. 소유자 강진영은 2019.11.14 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 495,270,000원입니다. 같은 날 송림새마을금고가 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.07.02 송림새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 근저당권은 2025.12.24 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 499,000,000원입니다. 배당표에서는 집행비용 7,390,000원, 근저당권 420,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 71,610,000원이 남는 구조이고, 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 감정평가 당시 공실이므로, 가격 경쟁력은 주거용 물건과 다른 기준으로 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52750 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층 1143호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 은계호수로 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상3층 · 제1층 제1143호 · 사용승인일 2019.09.24 |
| 소유자 | 강진영 · 단독소유 · 2019.11.14 소유권이전 · 거래가액 495,270,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 499,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송림새마을금고 / 330,904,227원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.11.14 송림새마을금고 근저당권입니다. 2025.07.02 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권 자체는 2025.12.24 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준 근저당권에 기초한 권리관계라는 점은 변하지 않습니다. 배당 시나리오상 매수인의 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 499,000,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 499,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 본건은 근린시설이며 현재 공실입니다. 주위에는 아파트, 학교, 공원, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으나, 상업용 집합건물은 임대수익과 공실 가능성, 실제 매매가격에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 신건 499,000,000원에서 응찰할 경우에는 권리보다 실제 상가 거래가격과 임대 가능성을 확인하는 절차가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 499,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,390,000원 |
| 1. 근저당 · 송림새마을금고 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,610,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 420,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 71,610,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은계중학교 남동측에 위치하고, 주위로 아파트·학교·공원·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생 및 급배수시설, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지시설 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측 폭 약 38미터, 남동측 폭 약 30미터, 북동측 폭 약 20미터 아스팔트 포장도로에 접하며 북동측 도로는 지하주차장과 연결됩니다.
- 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 상업용 · 평지 · 사다리형이며 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실질취득 기준은 현재 499,000,000원입니다. 비교 실거래가 확인 전에는 이 가격이 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상이므로 매각기일 전에 현장 점유와 출입 상태를 확인하세요.
- 상가 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 임대수익·공실·상권에 따라 매매가격 변동성이 커질 수 있으므로 임대 가능성과 실제 거래가격을 함께 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 499,000,000원, 1회 유찰 시 399,200,000원, 2회 유찰 시 319,360,000원 시나리오를 기준으로 자금 상한을 정하세요.
- 근저당 이전 확인. 2019.11.14 설정된 송림새마을금고 근저당권은 2025.12.24 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리 상태를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 상가 가격”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.14 송림새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가 당시 공실이어서 임차인 인수형 경매의 복잡성도 확인되지 않습니다.
그러나 현재 최저매각가 499,000,000원이 곧 시장의 적정가격이라는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 근린시설이고 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 필요입니다. 현재 회차에서 응찰 여부를 가르는 핵심은 말소 여부가 아니라 공실 상가의 실제 매매가와 임대·환금성입니다.
