수원지방법원 2025타경52754. 안산시 단원구 와동 797-4, 부동산명은 진성아트빌이며 3층 다세대주택 중 2층 304호입니다. 전용면적은 34.965㎡이고 감정평가상 방2·주방·욕실1 구조입니다. 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2013.09.30. 설정된 신반월새마을금고 근저당권 62,400,000원입니다. 이 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 임차인 등재도 없어 보증금 인수 계산은 발생하지 않습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52754 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 797-4 2층304호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 화정천동로5안길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.965㎡ · 방2·주방·욕실1 · 3층 중 2층 |
| 부동산명 | 진성아트빌 |
| 소유자 | 이재용 · 2013.08.15. 매매 · 거래가액 78,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 45,136,152원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.09.30. 신반월새마을금고 근저당권입니다. 이후 주식회사엔씨자산관리대부·서울보증보험주식회사·오케이에프앤아이대부 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정, 신반월새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.09.12. 주식회사 아이엠에셋대부 가압류는 2024.11.15. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
진성아트빌(797-4)은 15세대, 1995.08.31. 사용승인 건물입니다. 비교 대상 면적은 34.97㎡로 본건 34.965㎡와 일치하며, 확인되는 최근 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 34.97㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2024.09 | 34.97㎡ | 1 | 61,000,000원 |
| 최근 평균 | 34.97㎡ | 2건 | 63,000,000원 |
최근 12개월 평균은 63,000,000원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원은 최근 평균의 77.8%로, 최근 평균보다 14,000,000원 낮고 최신 거래보다 16,000,000원 낮습니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 49,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 신반월새마을금고 | 62,400,000원 | 47,718,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사엔씨자산관리대부 | 43,209,590원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,283,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 23,245,531원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사엔씨자산관리대부 | - | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 신반월새마을금고 | 45,136,152원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 182,274,673원 중 47,718,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 134,556,673원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 1,282,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 134,556,673원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 148,992,073원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 159,096,853원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 45,136,152원보다 신반월새마을금고 예상 배당액 47,718,000원이 많아 신청채권 충족으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 예상 배당액이 33,282,600원으로 줄어 신청채권을 충족하지 못합니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인 인수액과는 별개이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산운전면허시험장 서측 인근이며 주위는 다세대주택·공원·학교 등으로 이루어진 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 다세대주택으로 1995.08.31. 사용승인됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 상대보호구역·성장관리권역 등에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 272.3㎡, 공시지가 1,651,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·배당요구 여부를 원본 서류로 재확인하세요.
- 가격 상한. 최근 평균 63,000,000원, 최신 거래 65,000,000원을 기준으로 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 노후도. 1995.08.31. 사용승인 건물입니다. 방수·배관·창호·난방·내부 마감 상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이고 최근 거래가 2건이므로 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 판단하세요.
- 권리 원본. 말소기준은 2013.09.30. 신반월새마을금고 근저당입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 할인 구간”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 감정가 70,000,000원에서는 최근 시세보다 높았지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 49,000,000원은 최근 평균 63,000,000원의 77.8%까지 내려왔습니다.
따라서 현재 판단은 권리 안전성보다 실물 확인과 환금성 검증이 더 중요한 단계입니다. 최근 거래가 2건에 그치는 15세대 다세대주택이고 1995년 사용승인 건물이라는 점을 감안하면, 현장 상태와 실제 점유를 확인한 뒤 가격 할인폭이 그 위험을 충분히 보상하는지 따지는 접근이 적절합니다.
