수원지방법원 2025타경52771. 안산시 단원구 와동 로얄파크1 2층 201호, 전용 54.46㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 230,000,000원 임차보증금입니다. 임차인 이영주는 2022.06.08. 임대차계약·확정일자를 갖추고 2022.07.07. 전입·점유를 시작했으며, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 현재 회차 최저가 142,800,000원만 놓고 계산하면 배당 후 보증금 부족분이 89,999,200원 남아 원칙적으로 매수인 인수형처럼 보입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자 이영주의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.26. 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수액 0원으로 판단하는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 814 로얄파크1 2층 201호 · 경기도 안산시 단원구 화정천동로 394 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 54.46㎡ · 방3·화장실2·거실·주방·다용도실 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김석 · 2022.07.08. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수위험을 해소
말소기준권리는 2023.12.19. 국민건강보험공단의 압류입니다. 임차인 이영주의 전입일 2022.07.07.은 이보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 2024.07.16.에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 기준 배당 부족분 89,999,200원이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영주 | 주택 전부 · 주거 · 임차권등기 | 230,000,000원 | 2022.07.07 | 2022.06.08 | 대항력 有 우선변제 확약으로 인수 0 |
보증기관이 별도 임차인으로 중복 신고된 구조가 아니라, 실제 임차인은 이영주 1명이고 주택도시보증공사는 그 임차권자의 승계인으로 신청채권자 지위에 있습니다. 따라서 보증금 230,000,000원을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 92.1% 할인보다 -21.3% 하락 추세가 더 중요
로얄파크1 전용 54.46㎡ 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 188,600,000원이지만, 과거 230,000,000원 거래까지 포함된 수치이므로 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.03. 155,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 54.46㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2024.02 | 54.46㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2023.06 | 54.46㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2023.06 | 54.46㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 54.46㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 155,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 최저가와 같은 142,800,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 155,000,000원의 92.1%로 금액만 보면 12,200,000원 낮습니다. 다만 최근 가격이 과거 거래군보다 21.3% 하락한 것으로 나타나므로, 전체 평균 188,600,000원 대비 75.7%라는 수치를 근거로 큰 폭의 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 이영주 보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 89,999,200원이지만, 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 142,800,000원 | 89,999,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 99,960,000원 | 132,239,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,972,000원 | 161,687,496원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 대항력·잔존청구권 포기 확약이 있어 그 원칙이 그대로 적용되지 않습니다. 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동체육관 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트단지·학교·관공서·공원·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물, 사용승인일 2017.04.21.이며 도시가스 개별난방·급배수·위생·보안·지상주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8~10m, 서측 약 18~20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 동일 면적 실거래 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세도 -21.3%이므로 아파트형 대단지보다 매도기간과 가격 변동을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서 원본에 그대로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약에 말소 동의가 포함돼 있으므로 낙찰 후 실제 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 155,000,000원이고 최근 추세는 -21.3%입니다. 전체 평균 188,600,000원을 기준으로 낙찰가를 높게 잡지 마세요.
- 소규모 환금성. 8세대 다세대라는 점을 감안해 향후 매도기간과 금융기관 담보평가를 보수적으로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 임차권등기, 확약서, 배당요구, 경매개시결정의 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 피할 물건도, “70%”만 보고 달려들 물건도 아니다
겉으로 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 142,800,000원이라 전형적인 고액 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 부족분 89,999,200원을 표시합니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권자의 승계인으로서 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했기 때문에, 이 사건의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 실질취득 142,800,000원은 최신 거래 155,000,000원의 92.1%로 현재 거래보다 낮지만, 최근 가격 추세가 -21.3%이고 8세대 소규모 다세대라는 환금성 부담이 있습니다. 따라서 결론은 권리위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근하는 것입니다.
