수원지방법원 2025타경52774. 시흥시 신천동 성도스카이빌 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 169,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 118,300,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.02.28 설정된 우리은행 채권최고액 106,700,000원의 근저당입니다. 이 근저당은 2024.11.21 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.04 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후에는 삼성카드 30,846,959원, 케이비국민카드 20,441,424원의 가압류가 있으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권리분석을 ‘완전 무위험’으로 단정할 단계는 아닙니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있어 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52774 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 705-38 성도스카이빌 4층 402호 · 경기도 시흥시 호현로21번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 최애숙 (2015.06.11. 소유권이전 · 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 89,242,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 정보 | 2002.04.02 준공 · 성도스카이빌 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 을구 6번 근저당권입니다. 2020.02.28 우리은행 명의로 채권최고액 106,700,000원이 설정됐고, 2024.11.21 한국주택금융공사로 확정채권이 양도되면서 근저당권도 이전됐습니다. 이후 삼성카드와 케이비국민카드 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 118,300,000원으로 감정가 169,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 50,700,000원이 낮아졌지만, 이 물건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 동일 물건군의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 근거 없이 70%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 118,300,000원 | 70% | 42,144,583원 |
| 2회 유찰 시 | 82,810,000원 | 49% | 77,068,963원 |
| 3회 유찰 시 | 57,967,000원 | 34.3% | 101,464,789원 |
유찰이 이어지면 매각대금은 낮아지고 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 계산상 매수인이 떠안는 금액은 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자 미회수액이 늘어나는 것과 매수인 인수액이 생기는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 우리은행 → 한국주택금융공사 | 106,700,000원 | 106,700,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,846,959원 | 9,143,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,441,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 총액 157,988,383원 중 115,843,800원이 배당되고, 42,144,583원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 서해선 신천역과 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외, 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 305.5㎡, 평지의 사다리형 주상용 건부지이며 공시지가는 2,895,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 성도스카이빌은 2002.04.02 준공된 8세대 규모입니다. 응찰 전 신천동 유사 다세대의 실제 거래와 매물 가격을 함께 대조하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 반드시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.02.28 을구 6번 우리은행 근저당이 말소기준이고 2024.11.21 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 118,300,000원은 감정가의 70%이지만, 할인율 자체가 시세 메리트를 의미하지는 않습니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당은 42,144,583원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인
이 사건은 등기만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 카드사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 169,000,000원에서 한 차례 유찰된 118,300,000원, 즉 70% 수준입니다.
다만 두 가지는 별도로 봐야 합니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 둘째, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수구조는 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 다세대 물건으로 보는 것이 맞습니다.
