수원지방법원 2025타경52789. 시흥시 정왕동 1356-8, 도로명 경기도 시흥시 옥구천서로81번길 8의 식품가공공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 일반철골지붕 3층으로 사용승인일은 2024.09.13., 토지는 공장용지 1,679.2㎡입니다. 소유자는 주식회사이호푸드입니다.
권리의 기준점은 2024.10.31. 접수된 우리은행 채권최고액 10,200,000,000원 근저당입니다. 같은 날 후순위로 우리은행 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 다수의 가압류·강제경매·임의경매·압류가 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 등기권리와 별개로 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 인수 문제가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52789 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1356-8 · 경기도 시흥시 옥구천서로81번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 식품가공공장으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 일반철골지붕 3층 · 사용승인일 2024.09.13 |
| 토지 | 공장용지 1,679.2㎡ · 일반공업지역 · 공시지가 1,223,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사이호푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 9,960,565,000원 / 6,972,396,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에이스푸드원 / 350,918,586원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 반월특수지역으로 입주자격 및 매수자격 사전 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2024.10.31. 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 우리은행 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정, 국·시흥시 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 2024.09.26. 한국산업은행 명의로 설정된 두 근저당은 2024.11.06. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창동 | 1마 422호 | 2017.08.31 | 28,000,000원 / 2,800,000원 | 대항력 有 | 없음 | 28,000,000원 인수 |
| MYO ZAW | 미상 | 2025.02.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| THET WAIOO | 미상 | 2024.12.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정현철 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
MYO ZAW와 THET WAIOO는 전입일이 각각 2025.02.26., 2024.12.03.으로 말소기준일 2024.10.31. 이후이므로 대항력이 없는 것으로 조사돼 있습니다. 반면 정현철은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이창동 28,000,000원 외에 추가 인수위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%보다 중요한 것은 실질취득
현재 회차는 1회 유찰되어 최저매각가가 감정가 9,960,565,000원의 70%인 6,972,396,000원입니다. 하지만 대항력 있는 이창동의 보증금 28,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조이므로, 현재 회차의 확정 반영 실질취득은 7,000,396,000원입니다.
| 현재 회차 | 6,972,396,000원 + 인수 28,000,000원 = 7,000,396,000원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 매각가 4,880,677,200원 · 매수인 인수 28,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 매각가 3,416,474,040원 · 매수인 인수 28,000,000원 |
동일 물건군의 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장용 부동산은 반월특수지역의 입주자격·매수자격 확인까지 필요하므로 단순 낙찰가 할인율과 실제 취득 매력은 구분해 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,972,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 72,123,960원 |
| 인수. 임차인 이창동 보증금 | 28,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 10,200,000,000원 | 6,900,272,040원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국표준시험분석연구원 주식회사 | 24,706,760원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에이젯미트 | 148,411,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 조미자 | 61,127,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 태민수산 | 179,417,610원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사에이스푸드원 | 334,426,330원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 우림피엠씨 | 397,073,480원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 443,514,112원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 태성전기 | 16,400,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 403,658,820원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 기술보증기금 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 수협은행 | 100,914,705원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 근로복지공단 | 120,795,910원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 은희남 | 15,637,678원 | 0원 |
| 17. 경매개시결정 · 주식회사에이스푸드원 | 350,918,586원 | 0원 |
| 18. 경매개시결정 · 하태영 | 350,918,586원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 주식회사태민수산 | 미상 | 0원 |
| 20. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 22,223,817원 | 0원 |
| 21. 가압류 · 주식회사 씨웨이코리아 | 103,978,200원 | 0원 |
| 22. 경매개시결정 · 에프더블유2506유동화전문유한회사 | 350,918,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액은 16,825,041,510원, 채권자 예상배당은 6,900,272,040원, 미배당은 9,924,769,470원입니다. 이창동 보증금 28,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 희망공원 남서측 인근으로, 주위에 중·소규모 공장, 창고 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황도 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용. 식품가공공장으로 이용 중이며, 급·배수시설, 소방설비, 위생설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,679.2㎡, 평지·세로장방형·소로한면이며 일반공업지역입니다.
- 규제. 국가산업단지·반월특수지역·산업시설구역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장용 부동산이고 반월특수지역의 입주자격·매수자격 확인이 요구되므로 응찰 가능한 수요층을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 현재 최저가 6,972,396,000원에 이창동 보증금 28,000,000원을 더한 7,000,396,000원을 기본 취득구조로 보세요.
- 정현철 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 추가 인수위험을 배제하기 전에 원문 기록과 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 이창동 기록 대조. 전입일 2017.08.31.이 건물 사용승인일 2024.09.13.보다 앞서고 점유부분이 “1마 422호”로 기재돼 있어 실제 대상과의 대응 확인이 필요합니다.
- 매수자격 선확인. 반월특수지역에 해당하므로 입주자격 및 매수자격을 응찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 1회 유찰·감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 실거래 수치가 없는 상태입니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수·자격”을 분리해서 봐야 한다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 실제 낙찰자 입장에서는 이창동 보증금 28,000,000원 인수가 확정 반영되고, 정현철의 대항력과 보증금은 아직 미상입니다. 현재 최저가만 보는 대신 실질취득 7,000,396,000원을 기준으로 봐야 합니다.
또 하나의 핵심은 물건 자체가 일반 주거형이 아니라 식품가공공장 + 토지이고, 반월특수지역에 해당해 입주자격 및 매수자격을 사전에 확인해야 한다는 점입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 확인할 수 있지만, 동일 물건군 실거래가 없는 만큼 이를 곧바로 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심 검증 순서는 임차인 인수범위 → 미상 점유자 → 매수자격 → 가격입니다.
