수원지방법원 2025타경52847. 광명시 철산동 가산디오스텔 6층 616호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 175,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 소유자 김성진은 2022.03.15. 이 물건을 185,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 임차관계가 두 갈래라는 점입니다. 등기된 임차권자 양희영은 보증금 185,000,000원, 전입 2022.03.15., 확정일자 2022.02.25.로 강한 선순위 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 양희영의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구를 하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.21. 제출했습니다.
반면 MUNKHSAIKHAN BILGUUN은 616호에 2025.03.22. 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 ‘인수 없음’으로 묶을 수 없습니다. 말소기준으로 산정된 2025.07.16. 강제경매개시결정보다 전입이 빠르므로 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 6층 616호 · 경기도 광명시 서부샛길 778 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 6층 616호 |
| 소유자 | 김성진 · 2022.03.15. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희영 | 주택 전부 | 2022.03.15 / 2022.02.25 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 · 확약 제출 |
| MUNKHSAIKHAN BILGUUN | 616호 | 2025.03.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
양희영과 MUNKHSAIKHAN BILGUUN은 별개의 실제 임차·점유 관계로 조사됐습니다. 양희영 관련 주택도시보증공사의 확약을 다른 임차인에게 확대 적용하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 122,500,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건과 비교할 최신 실거래 시세가 확인되지 않았으므로, 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 양희영 임차권은 확약으로 실질 인수액이 0원*이지만, MUNKHSAIKHAN BILGUUN의 보증금이 미상입니다. 따라서 현 단계의 실질취득은 최저가 122,500,000원 + 별도 미상 임차 위험으로 이해해야 하며, 확인되지 않은 보증금까지 0원으로 가정해 가격 가점을 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 양희영 보증금 (우선변제) | 185,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 양희영 보증금은 119,985,000원 배당되고 65,015,000원이 남습니다. 이 65,015,000원은 원칙상 인수 계산에 잡히는 금액이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 양희영 관련 실질 인수는 0원*입니다. 별도 점유자 MUNKHSAIKHAN BILGUUN의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 광명시 철산동 도덕초등학교 북동측 인근으로, 주변에 공동주택·아파트형공장·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층 616호이며 외벽은 몰탈페인팅 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 부지이며 서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 3,266㎡, 공시지가는 3,454,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·고도지구·과밀억제권역·제3종구역·진입표면구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.05.21. 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 현재도 유효한지 매각물건명세서 원본과 제출 서류를 대조해야 합니다.
- 미상 임차인 최우선 확인. MUNKHSAIKHAN BILGUUN의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 상태를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 가격 독립 검증. 감정가 175,000,000원에서 30% 유찰됐지만 최신 비교 실거래가 확인되지 않으므로, 최저가 122,500,000원이 시세보다 싼지는 별도로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용 상태이므로 현황·건축물대장·용도와 실제 이용을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.85억 인수”는 확약으로 꺼졌지만, 사건이 끝난 것은 아니다
표면만 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 최저가가 122,500,000원이므로 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 양희영에게 65,015,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했다는 점이 결정적입니다. 따라서 양희영 관련 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 안전형으로 볼 수는 없습니다. 같은 616호에 MUNKHSAIKHAN BILGUUN이 2025.03.22. 전입해 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 사람에게는 위 확약이 적용되지 않으므로 대항력 가능·미상 위험이 별도로 남습니다. 여기에 비교 가능한 최신 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
