대전지방법원 2024타경6341. 아산시 풍기동 동일하이빌아파트 118동 6층 603호, 전용면적 비교대상은 119.5101㎡입니다. 감정평가상 건축물현황도는 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등의 아파트로 이용 중이며, 해당 동 건물은 철근콘크리트구조 지상 20층입니다. 현재 소유자는 모정훈입니다.
권리구조의 출발점은 2008.03.19 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 삼성화재해상보험·국민은행의 후순위 근저당과 2024년의 가압류 3건, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 자료상 실제 임차인은 0명이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 남부로 353, 118동 6층603호 (풍기동, 동일하이빌아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 · 지상20층 중 6층 |
| 소유자 | 모정훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 233,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 103,158,527원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2008.03.19 우리은행 근저당입니다. 등기 당시 채권최고액은 187,200,000원이며, 2022.09.16 변경등기에서 채권최고액 81,600,000원이 기재되어 있습니다. 후순위 삼성화재 근저당 34,500,000원, 국민은행 근저당 108,000,000원 및 36,000,000원, 충남신용보증재단·전북신용보증재단· 예산중부신용협동조합의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 현재 최저가가 낮다
동일하이빌은 1,456세대, 사용승인일은 2008.01.24입니다. 대상 면적대와 매칭된 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균 거래금액은 289,791,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 294,000,000원, 표본 최저는 255,000,000원, 최고는 317,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 119.51㎡ | 17 | 294,000,000원 |
| 2026.06 | 121.48㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 119.51㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 119.51㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 121.48㎡ | 14 | 317,500,000원 |
| 2026.01 | 119.51㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 119.51㎡ | 13 | 313,000,000원 |
| 2025.12 | 119.51㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 119.51㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2025.10 | 119.51㎡ | 6 | 304,000,000원 |
| 2025.10 | 119.51㎡ | 6 | 304,000,000원 |
| 2025.10 | 119.51㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 289,791,666원 |
현재 최저매각가 233,100,000원은 최근 12개월 평균의 80.4%입니다. 또한 표본 최저 거래인 255,000,000원과 최신 거래 294,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 233,100,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,063,400원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 2. 삼성화재해상보험 근저당 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 108,000,000원 | 7,336,600원 |
| 4. 국민은행 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 충남신용보증재단 가압류 | 34,425,000원 | 0원 |
| 6. 전북신용보증재단 가압류 | 46,228,337원 | 0원 |
| 7. 예산중부신용협동조합 가압류 | 26,249,144원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 472,602,481원 중 229,036,600원이 배당되고 243,565,881원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 국민은행의 청구액은 103,158,527원이고, 현 회차 가정 배당액은 7,336,600원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 금액을 그대로 표시한 것으로, 우리은행 1번 근저당은 2022.09.16 변경등기상 채권최고액 81,600,000원이 별도로 확인됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양풍기초등학교 남동측에 위치하며, 주위에 아파트단지·초등학교·이마트·풍기호수 등이 소재해 주위환경은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 6차선 도로, 서측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로가 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 철도보호지구·교육환경 보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,040,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 설치되어 있고, 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,456세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적대 실거래가 12건 확인되어 거래 표본은 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 233,100,000원입니다. 최근 12개월 평균 289,791,666원과 최신 거래 294,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 검토하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 1번 근저당은 최초 187,200,000원에서 2022.09.16 채권최고액 81,600,000원 변경등기가 존재합니다. 배당요구·채권계산서와 원등기 내용을 입찰 전 대조하세요.
- 후순위 미배당 구분. 현 회차에서 국민은행·가압류권자 등에 미배당이 발생하지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 인수권리를 혼동하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 폐문부재로 내부는 건축물현황도면·인근 중개업소·평가선례 자료 등을 참고해 기술됐습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 전 관련 원자료를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현재 가격과 점유 확인
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액이 0원으로 산정된 사건입니다. 가격 역시 현재 최저가 233,100,000원이 최근 12개월 실거래 평균 289,791,666원의 80.4%이고 최신 거래 294,000,000원보다 낮아, 감정가 333,000,000원 신건 단계보다 가격조건이 개선됐습니다.
다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고 현장조사는 폐문부재였습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험보다 실제 점유·내부 상태 확인이 최종 변수입니다. 권리구조와 최근 실거래만 놓고 보면 현재 회차는 검토 가치가 있지만, 입찰 전 점유관계와 우리은행 근저당 변경등기, 실제 배당요구 내역을 원본으로 대조하는 절차가 필요합니다.
