수원지방법원 2025타경52879. 안산시 상록구 건건동 소재 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(사무실·작업장), 2층 근린생활시설(사무실)이고, 건물은 경량철골구조 기타지붕 2층으로 조사됐습니다. 매각물건에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 현재 말소기준은 2023.06.07 광주새마을금고 근저당권 2,500,000,000원입니다. 그보다 앞선 천호새마을금고·독산동새마을금고 근저당은 2023.06.09 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 기준권리 뒤의 경기신용보증재단 가압류와 정연배 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기만 보면 단순해 보여도, 2017년 전입한 점유자 최정옥의 보증금이 확인되지 않는다는 점이 별도의 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 건건동 926-1, 927-11 · 경기도 안산시 상록구 건건1길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(사무실·작업장), 2층 근린생활시설(사무실) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 2층 · 판넬 등 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 장대호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,244,990,000원 / 2,271,493,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정연배 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
2020년 설정됐던 천호새마을금고·독산동새마을금고 근저당은 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.06.07 광주새마을금고 근저당이며, 이후의 경기신용보증재단 가압류 9,137,500원, 정연배 근저당 480,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.06.15에는 해당 말소기준 근저당이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정옥 | 미상 | 2017.03.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입일 자체는 기준권리보다 이르지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 최우선변제·우선변제 가능액이나 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 숫자로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 70% 할인만 존재
현재 최저매각가는 2,271,493,000원으로 감정가 3,244,990,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 1,590,045,100원(49%), 3회 유찰 시는 1,113,031,570원(34.3%)으로 계산돼 있습니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아, 현재 70%가 실제 시장가격 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,271,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 25,114,930원 |
| 1. 근저당 · 광주새마을금고 | 2,500,000,000원 | 2,246,378,070원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,137,500원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정연배 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 2,989,137,500원, 채권자 예상배당은 2,246,378,070원이며 미배당은 742,759,430원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 최정옥의 보증금이 미상인 만큼 실제 매수인 인수 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층은 근린생활시설인 사무실·작업장, 2층은 근린생활시설인 사무실로 이용 중입니다.
- 입지. 반월초등학교 남측 인근이며, 주위에 근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트·농경지가 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 반월역이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지자료상 면적 242.0㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 상업기타, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 2,610,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2 토지는 지목이 ‘답’이나 현황은 상업나지 상태이며, 농지취득자격증명 발급 없이 취득 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최정옥 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 기준. 낙찰가만 보지 말고, 확인되는 미배당 임차보증금이 있다면 그 인수액을 더해 실제 취득비용을 판단해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 상업용 부동산·토지 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 구체적 현황과 경계·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 목록 2 토지 확인. 지목은 ‘답’이나 현황은 상업나지로 조사됐으며 농지취득자격증명 없이 취득 가능한 내용이 명시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 투자매력을 평가하면 안 됩니다. 말소기준 이후의 등기권리는 대체로 소멸하는 구조지만, 최정옥이 2017.03.30 전입했고 보증금이 확인되지 않는다는 점이 핵심입니다. 보증금 규모와 배당·인수관계를 확인하기 전에는 매수인의 실질취득가를 계산할 수 없고, 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장보다 저렴하다는 근거 역시 없습니다. 등기는 비교적 단순하지만 점유와 가격은 미확정. 입찰 판단은 보증금 확인 이후가 순서입니다.
