수원지방법원 2025타경52879. 안산시 상록구 건건동 926-1 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(사무실·작업장), 2층 근린생활시설(사무실)입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 2층이며, 매각은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 소유자는 장대호이고, 등기부상 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023-06-07 설정된 광주새마을금고 채권최고액 2,500,000,000원 근저당권입니다.
등기부만 보면 기준권리 이후의 경기신용보증재단 가압류, 정연배 근저당, 정연배 및 광주새마을금고의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 승부처는 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 2017-03-30 전입 점유자 최정옥입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력·인수 범위를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 건건동 926-1 · 건건동 926-1, 927-11 · 건건1길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(사무실, 작업장) · 2층 근린생활시설(사무실) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 2층 · 외벽·내벽 판넬 등 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 장대호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,244,990,000원 / 3,244,990,000원 (신건) |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 점유자를 먼저 본다
2020-11-03 천호새마을금고와 독산동새마을금고의 근저당은 2023-06-09 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023-06-07 광주새마을금고 2,500,000,000원 근저당입니다. 그 후 경기신용보증재단 가압류 9,137,500원, 정연배 근저당 480,000,000원 및 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자·임차관계 — 보증금 확인 전에는 인수 0원으로 보면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정옥 | 미상 | 2017-03-30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 점유자는 최정옥 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 기준권리보다 앞선다는 사실만으로 보증금 전액을 곧바로 인수한다고 단정할 수도 없지만, 반대로 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 보증금 규모와 임대차 성립 여부가 실질취득액을 결정할 핵심 자료입니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 싸다고 판단할 근거는 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 3,244,990,000원인 신건입니다. 시세 대비 할인 여부를 입증할 별도 실거래 비교 없이 감정가 자체만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 특히 이번 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라, 권리 확인 전에는 최저가가 곧 최종 취득비용이라고 볼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,244,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 34,849,900원 |
| 2. 근저당 · 광주새마을금고 | 2,500,000,000원 | 2,500,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,137,500원 | 9,137,500원 |
| 4. 근저당 · 정연배 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 221,002,600원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 2,989,137,500원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 221,002,600원, 미배당은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 특히 최정옥의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설인 사무실·작업장, 2층은 근린생활시설인 사무실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 반월초등학교 남측 인근이며 근린생활시설, 단독·다세대주택, 아파트, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 반월역이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 확인된 토지정보는 면적 242.0㎡, 잡종지, 상업기타, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 2,610,000원/㎡입니다.
- 목록 2. 지목은 답이나 현황은 상업나지 상태이며, 농지취득자격증명 발급 없이 취득 가능하다고 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최정옥 임대차 원본 확인. 전입일 2017-03-30의 실제 임대차 성립 여부, 보증금, 점유부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금의 미배당분이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 자동 시뮬레이션의 인수액 0원은 미상 임차보증금까지 확정한 결과가 아닙니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건건동 926-1, 927-11 및 제시외 건물의 구체적 매각범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 목록 2 현황 확인. 지목 답과 현황 상업나지의 차이 및 농지취득자격증명 불요 사실조회 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가 3,244,990,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도 현장·거래가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “등기부는 읽히지만, 인수액은 아직 안 읽힌다”
이 사건은 후순위 등기권리만 보면 구조가 단순합니다. 2023-06-07 광주새마을금고 근저당이 기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2017-03-30 전입 점유자 최정옥입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 미상인 상황에서는 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없고, 따라서 최저가 3,244,990,000원을 실질취득액으로 그대로 보는 것도 위험합니다.
등기부 후순위 권리는 정리되지만 선순위 점유자의 보증금 확인이 끝나기 전에는 입찰가를 결정하기 어렵습니다. 신건 가격이 싸다는 근거도 별도로 확인되지 않은 만큼, 이 물건은 권리와 가격 모두에서 먼저 확인할 것이 남아 있는 사건입니다.
