수원지방법원 2025타경52899. 안산시 상록구 부곡동 656-14, 성호로 368의 5층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 현재 소유자는 주성우이고 2022.04.12. 매매로 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 보증금 138,000,000원의 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매가 맞물린 구조입니다.
임차인 이관연은 2022.02.11. 임대차계약, 2022.02.14. 확정일자, 2022.03.22. 주민등록·점유 개시를 갖췄고 2024.05.10. 임차권등기명령에 따른 주택임차권 등기가 이루어졌습니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권으로 보아야 합니다. 다만 2026.08.03. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 656-14 2층202호 · 경기도 안산시 상록구 성호로 368 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건 중 2층 202호 |
| 소유자 | 주성우 · 2022.04.12. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
등기상 현재 경매와 직접 연결되는 핵심 권리는 을구 5번 주택임차권과 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 임차권자 이관연의 전입일은 2022.03.22, 확정일자는 2022.02.14이고 보증금은 138,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.07.31. 주택도시보증공사에 의해 기입됐으며, 이후 2025.09.19. 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이관연 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 138,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 136,000,000원 기준
동일 면적 63.15㎡ 거래는 2건입니다. 최근 실거래 평균은 138,000,000원, 최신 거래는 2022.04. 150,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득액 136,000,000원은 최근 실거래 평균의 98.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 63.15㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 63.15㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 평균 | 63.15㎡ | 2건 | 138,000,000원 |
현재 최저가와 실질취득액은 모두 136,000,000원으로 최근 실거래 평균 138,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본은 2건이고 최신 거래도 2022.04.이므로, 98.6%라는 수치만으로 큰 할인이나 강한 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 이관연 보증금 | 138,000,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 4,704,000원이지만, 2026.08.03. 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산공업고등학교 동측 인근이며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 중 2층 202호이며, 외벽은 벽돌 치장쌓기 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 가장형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 대원그린빌(656-14)은 8세대, 2007.11.16. 준공이며 동일 면적 실거래 확인 건수는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.03. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당표와 확약 구분. 기계적 배당 계산의 인수액 4,704,000원과 확약 반영 후 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 표본 주의. 동일 면적 거래는 2건이고 최신 거래는 2022.04.입니다. 138,000,000원 평균만으로 현재 시세를 과신하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 2026.08.03. 확약 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 이행이 핵심”
표면만 보면 보증금 138,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 매각가 136,000,000원에서는 배당표상 4,704,000원의 미배당액도 생깁니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이 부족분을 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건은 2026.08.03. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
가격은 실질취득 136,000,000원이 최근 실거래 평균 138,000,000원의 98.6%라 평균 아래이지만, 표본이 2건에 불과합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 확약서가 매각조건에 제대로 반영돼 있고 실제 말소까지 이어지는지 확인하는 것입니다. 권리는 확약 확인이 전제된 안전형, 가격은 큰 할인보다는 평균 근처의 보수적 구간으로 보는 편이 적절합니다.
