수원지방법원 2025타경52995. 안산시 단원구 와동 ‘소노펠리체’ 3층 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 심성택은 2021.03.05 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.03.03 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 보증금은 225,000,000원, 주민등록일은 2021.01.07, 점유개시는 2021.01.25, 확정일자는 2020.12.14로 확인됩니다.
형식적인 배당계산만 보면 현재 최저매각가 156,800,000원에서 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 임차보증금에 배당되고, 71,195,200원이 남습니다. 대항력이 유지된다면 이 부족분은 매수인이 인수해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 대항력 포기·잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 770-9 소노펠리체 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 중 3층 301호 |
| 소유자 | 심성택 · 2021.03.05 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 249,256,849원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기상 계산된 말소기준권리는 2022.05.10 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 안산시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 임차권은 2023.03.03 등기됐지만, 주민등록일 2021.01.07과 확정일자 2020.12.14가 말소기준일보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 225,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 신고된 권리이므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 정리하고, 보증금 225,000,000원은 이 승계 임차권 1건의 금액으로만 계산합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래보다 낮다
소노펠리체의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 221,666,666원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 230,000,000원 1건이며, 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 5.7% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.67㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 70.11㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2024.05 | 70.11㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 221,666,666원 |
현재 최저가는 156,800,000원으로 최근 12개월 평균 230,000,000원의 68.2%입니다. 이 사건은 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 약 225,000,000원으로 고정돼 가격 메리트가 거의 사라집니다. 하지만 2025.10.17 확약으로 잔존보증금 청구가 포기되는 경우에는 매수인의 실질취득액을 156,800,000원으로 볼 수 있어 최근 거래보다 낮은 가격대가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 | 225,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 249,256,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 71,195,200원입니다. 대항력이 그대로 유지되면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 2025.10.17 제출된 확약에 따라 해당 부족분에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕인초등학교 북서측에 위치하며 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 10미터, 북측 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,728,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 소노펠리체는 8세대, 2020.03.03 준공이며 확인 거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.10.17 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 함께 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 실제 임차권등기가 말소되는 조건과 필요한 서류·시점을 확인해야 합니다.
- 승계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격의 권리로 보아 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 현재 회차 원래 인수액. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금은 71,195,200원이라는 점을 반드시 기억해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래는 230,000,000원 1건이며 대상 전용 70.11㎡와 최신 거래 74.67㎡의 면적 차이가 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상으로 조사됐으므로 실제 현황 점유를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.25억 대항력”보다 중요한 것은 확약
표면만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 156,800,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 사건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 71,195,200원을 인수해 실질취득액이 사실상 보증금 수준으로 올라가므로, 최저가가 1.568억이라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
하지만 이 사건은 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 임차권자 한국토지주택공사의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 미회수 잔존보증금 청구 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 그대로 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 156,800,000원입니다. 최근 12개월 거래 230,000,000원 대비 68.2%로 가격 차이가 분명합니다. 결론은 단순합니다. 확약 확인이 끝나기 전에는 인수형, 확약 효력과 말소 이행이 확인되면 가격 메리트가 있는 다세대. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 법적·절차적 완결성입니다.
* 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 71,195,200원이지만, 2025.10.17 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.
