수원지방법원 2025타경53033. 안산시 상록구 사동 신성하이츠 4층 402호, 전용 71.74㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현으로 2022.06.07. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류 1,020,000,000원이고, 이후 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서보다 먼저 들어온 임차인입니다. 이유림은 임대차계약 2022.04.11., 확정일자 2022.04.22., 점유개시 2022.05.07., 주민등록 2022.05.09.로 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖고, 현재 최저가 102,200,000원에서 배당만 계산하면 70,030,800원이 미배당으로 남아 통상은 매수인 인수 위험이 생깁니다. 하지만 이 사건은 HUG의 별도 확약 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1400-3 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 71.74㎡ · 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 4층 규모 |
| 소유자 | 손재현 (2022.06.07. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 결론이 바뀐다
말소기준권리는 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이유림의 점유·전입·확정일자는 그보다 앞서므로 대항력 有로 판단됩니다. 주택임차권등기는 2024.05.23. 접수되었고, 2024.08.06.에는 7번 임차권의 점유개시일자를 2022.05.07.로 바로잡는 경정이 이루어졌습니다. 이 경정등기는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 이유림의 기존 임차권 내용 정정입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유림 | 주택전부 | 170,000,000원 | 2022.05.09 / 2022.04.22 | 대항력 有 우선변제 | HUG 승계 대항력 포기 확약 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득액’으로 본다
이 물건은 대항력 임차인이 존재하므로 원래는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 사건은 확약으로 이유림 승계분의 인수액이 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 102,200,000원입니다. 이 금액을 실거래와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 71.74㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 71.74㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 71.74㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 평균 | 71.74㎡ | 3건 | 153,333,333원 |
제공된 동일면적 거래는 3건이며, 최신 거래는 2022.06의 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 값도 170,000,000원이고, 현재 실질취득액 102,200,000원은 그 60.1% 수준입니다. 전체 평균 153,333,333원과 비교해도 최저가는 66.7% 수준입니다. 또한 최근 구간이 이전 구간보다 17.2% 높은 추세로 집계돼, 하락 추세를 이유로 가격 가점을 깎아야 하는 사례는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 임차인 이유림 보증금 · 우선변제 | 170,000,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이유림 보증금 중 70,030,800원이 미배당으로 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 이어져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되지만, 이 사건은 HUG 확약으로 이유림 승계분의 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 동남측 인근으로, 주변은 다세대 등 공동주택 밀집지역이며 근린생활시설과 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 4층 규모 다세대주택으로, 급배수·위생·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 272.4㎡, 공시지가 1,588,000원/㎡, 지목은 대이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 신성하이츠는 8세대, 2002.09.16. 준공으로 거래 표본이 적습니다. 소규모 다세대 특성상 가격 확인과 매도기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 이유림 승계분 전체에 적용되는지 매각물건명세서와 원문으로 대조하세요.
- 실질취득액 기준. 이 확약이 유효하게 적용되면 현재 회차 실질취득은 102,200,000원입니다. 확약이 적용되지 않는다고 가정하면 미배당 70,030,800원이 인수될 수 있어 판단이 완전히 달라집니다.
- 별도 임차인 확인. 확약은 이유림 승계분에만 적용됩니다. 현장 점유자와 전입세대열람 등을 통해 별도 점유·임차관계가 없는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기 말소가 실제 이행되는지 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 시세 검증. 거래 표본 3건, 최신 거래 2022.06이므로 인근 유사 다세대의 현재 매물·실거래를 추가로 비교해 102,200,000원의 안전마진을 재점검하세요.
- 저환금성 반영. 8세대 소규모 다세대라는 점을 감안해 매도기간과 가격 협상폭을 넉넉하게 잡는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 건 이번 확약의 효력
이 사건을 확약 없이 보면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 이유림 보증금 170,000,000원이 최저가 102,200,000원보다 크고, 현재 배당표상 부족액도 70,030,800원이어서 원칙대로라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 가까워집니다. 따라서 단순히 “감정가 146,000,000원짜리를 102,200,000원에 산다”고 볼 수 없는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자 이유림의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 예정대로 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원이 되고, 실질취득은 현재 최저가 102,200,000원으로 내려옵니다. 최신 실거래 170,000,000원 대비 60.1%여서 가격 여유는 크지만, 실거래가 3건뿐인 8세대 다세대라는 낮은 환금성을 감안하면 권리확약은 합격, 가격은 유리, 환금성은 보수적으로가 이 사건의 결론입니다.
