창원지방법원 2025타경21947. 거제면 옥산리 ‘거제오션파크자이상가’ 1층 115호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가 200,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,614,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2017.12.20. 설정된 괴정3동새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 208,000,000원입니다. 이후 2024.07.05. 경남신용보증재단 가압류와 2025.09.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 노경찬이 전부를 점유하고 있으며 2024.06.10. 전입, 2025.10.22. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 알 수 없지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21947 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1512 거제오션파크자이상가 1층 115호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 거제면 두동로 259-91 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 3층 건물 중 1층 115호 |
| 사용승인일 | 2017.10.19 |
| 소유자 | 조정우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 33,614,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
2017.11.30. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2017.12.20. 조정우 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 괴정3동새마을금고 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 2023.12.14. 경남신용보증재단의 22,000,000원 가압류는 2024.02.06. 해제로 말소됐으며, 2024.07.05. 다시 설정된 22,000,000원 가압류와 2025.09.10. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노경찬 | 전부 | 2024.06.10 | 2025.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 33,614,000원으로 감정가 200,000,000원의 17% 수준입니다. 수치만 보면 할인폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 내려왔다”와 “현재 시세보다 싸다”는 같은 말이 아닙니다. 특히 용도가 아파트가 아니라 소매점인 근린시설이고 이미 5회 유찰된 만큼, 반복 유찰 자체를 가격과 환금성을 다시 점검해야 하는 신호로 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 197,391,052원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 23,529,800원 | 22,706,264원 | 207,293,736원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 16,470,859원 | 15,774,384원 | 214,225,616원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 2. 근저당 · 괴정3동새마을금고 | 208,000,000원 | 32,608,948원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 22,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 33,614,000원 가정 시 집행비용 1,005,052원을 제외한 32,608,948원이 괴정3동새마을금고 근저당에 배당되고, 경남신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 230,000,000원 대비 미배당액은 197,391,052원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 거제면 옥산리의 거제뷰컨트리클럽 북측 인근으로, 공동주택·골프장·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 115호이며 사용승인일은 2017.10.19입니다. 외벽은 석재타일·인조석·일부 페인팅, 내벽은 페인팅 등으로 마감됐고 위생·급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 중로1류, 왕복 3차로 도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 자체지면은 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,615.0㎡, 공시지가는 226,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·복합개발진흥지구·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근·동일 상가의 실제 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 소매점 용도인 만큼 현장 임대료·공실률·관리비와 실제 영업 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 노경찬이 전부를 점유 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정과 점유 형태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 배당요구는 2025.10.22. 접수됐으나 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상권·공실·관리비·점포 위치 등 물건 특성 때문인지 현장조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 정리가 선명합니다. 2017.12.20. 괴정3동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 노경찬 역시 2024.06.10. 전입으로 대항력이 없어 제공된 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 200,000,000원이 5회 유찰돼 33,614,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 이 사건에는 이를 검증할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 용도가 근린시설인 소매점이고 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 안전, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상권과 임대수요, 유사 점포 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
