📉 감정가 24% 🔁 4회 유찰 🛡️ 인수 0원 💰 최저가 12,725,000원
창원지방법원 2025타경22020. 거제시 연초면 오비리 소재 나동 2층201호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 “공동주택(다세대주택)”으로 확인됩니다. 현재 소유권은 누엔티란탄 지분 7분의 3, 최예준 지분 7분의 2, 최진우 지분 7분의 2의 공유 형태입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2018.12.13 접수된 농협은행주식회사 근저당권 45,600,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 2025.10.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 동통영새마을금고 근저당권과 과거 경매개시결정, 한지붕대가족 관련 가등기는 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22020 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 오비리 762-7 나동 2층201호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 연초면 연하해안로 637-6 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건 중 2층201호 |
| 소유자 | 누엔티란탄 7분의 3 · 최예준 7분의 2 · 최진우 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 12,725,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 34,714,899원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.13 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 45,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2012.02.02 설정된 동통영새마을금고 근저당권 455,000,000원은 2018.12.13 임의경매 매각으로 이미 말소됐고, 2016.09.08 한지붕대가족의 가등기 역시 2017.01.26 말소됐습니다. 현재 분석에서 살아 있는 기준권리는 2018.12.13 농협은행주식회사 근저당권입니다.
임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계는 미상으로 기록돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 점과 실제 점유·명도 상황 확인은 별개의 문제로 접근하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%보다 ‘4회 유찰’의 이유가 중요하다
감정가는 53,000,000원, 현재 최저매각가는 12,725,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24% 구간입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건은 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확인됐다고 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 농협은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 12,725,000원 | 12,095,950원 | 33,504,050원 |
| 5회 유찰 시 | 8,907,500원 | 8,347,165원 | 37,252,835원 |
| 6회 유찰 시 | 6,235,250원 | 5,723,016원 | 39,876,984원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 현재 사건 역시 이미 4회 유찰된 상태라, 최저가 하락 자체보다 왜 반복 유찰됐는지를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다. 대성루첸하우스는 12세대 규모이고, 감정평가상 주변은 공장·근린생활시설·단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다. 가격을 낮춘 것만으로 환금성 문제가 자동으로 해소되는 유형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 629,050원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 45,600,000원 | 12,095,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 농협은행주식회사 채권최고액 45,600,000원 중 12,095,950원이 배당되고 33,504,050원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오비초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·근린생활시설·단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건 중 2층201호입니다. 외벽은 석재 및 스톤코트 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 완경사지의 3필 일단 부정형 토지로 다세대주택용 건부지로 이용 중이며 북서측으로 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 262,800원/㎡입니다.
- 규모. 대성루첸하우스는 12세대, 준공일은 2011.12.16입니다. 소규모 공동주택 특성상 매수층 폭을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 표시 확인. 제시목록과 일반건축물대장상 “나동”으로 표기되지만 현황은 “B동”으로 표기돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상으로 평가됐습니다. 실제 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부조사가 불가능해 공부·외부관찰·인근 유사 물건의 통상적 상태를 종합해 감정됐으므로 수리비와 내부 하자를 별도로 점검해야 합니다.
- 동 표기 확인. 공부상 “나동”, 현황 “B동”으로 표기돼 있으므로 입찰 대상 호수와 현장 표시를 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 53,000,000원에서 최저가 12,725,000원까지 내려온 만큼 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지 수요·점유·물건상태 때문인지 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 배당 시나리오에서 농협은행주식회사 미배당액은 33,504,050원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 환금성 점검. 12세대 규모의 공동주택이고 단지 평균 유찰도 4.0회이므로 향후 매도 시 수요층과 거래기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 4회 유찰에는 이유가 있을 수 있다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.12.13 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 24%라는 사실만으로 높은 점수를 줄 사건은 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 4.0회이며, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택), 규모는 12세대입니다. 게다가 현장조사 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기록됐습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 확인 뒤”입니다. 최저가의 낙폭보다 점유·내부상태·소규모 공동주택의 환금성을 확인하는 것이 우선입니다.
