창원지방법원 2025타경22036. 거제시 고현동 거제고현아파트 102동 2층 205호입니다. 소유자 강유는 2021년 3월 23일 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 취득했고, 같은 해 4월 30일 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 122,100,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 압류와 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리의 선후관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 배당표에서도 현재 최저가 22,295,000원을 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 실질적인 판단 포인트는 등기부 밖에 있습니다. 감정 당시 이미 정비사업으로 이주가 완료돼 공실이었고, 철거예정 상태로 조사됐습니다. 따라서 일반 아파트의 내부 상태나 임대수익보다 재건축 권리가액·추가분담금·조합원 지위 승계가 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 963-3 거제고현아파트 제102동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 현황 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 2층 · 사용승인 1989.03.15 · 이주 후 공실·철거예정 |
| 소유자 | 강유 (2021.03.23 매매 · 2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 22,295,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 105,652,542원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 정비사업 | 재건축 정비구역 내 아파트 건설 예정 · 권리가액·추가분담금·조합원 지위 단독승계 여부 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021년 4월 30일 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 국가 압류, 삼성카드·충남신용보증재단·하나캐피탈·신용보증기금·신한카드의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가 22,295,000원은 감정가 65,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 이 비율을 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 재건축을 위해 이주가 끝났고 철거예정인 상태입니다.
경매 절차상 실질취득액은 최저가 22,295,000원에 인수액 0원을 더한 22,295,000원입니다. 그러나 실제 투자 총액은 여기에 재건축 관련 추가분담금 등이 더해질 수 있습니다. 권리가액과 추가분담금, 조합원 지위의 단독승계 여부가 확인되지 않은 채 최저가만 비교하면 경제성을 왜곡할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 801,310원 |
| 2. 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 122,100,000원 | 21,493,690원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,916,902원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 25,206,388원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 14,990,092원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 283,145,781원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,687,948원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표상 채권 합계는 465,047,111원, 예상배당은 21,493,690원이며 미배당액은 443,553,421원입니다. 신청채권도 전액 충족되지 않지만, 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·정비사업 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 고현동 고현버스터미널 동측 인근으로, 차량통행이 빈번한 간선도로변에 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 아파트로 이용됐으나 정비사업으로 이주가 완료돼 현재 공실이며 철거예정 상태입니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형의 평탄한 아파트용 건부지이며, 남동측 왕복 2차선 도로와 남서측 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 계획·규제. 제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역·정비구역이며, 소로3류·중로1류·중로2류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리가액 확인. 해당 부동산에 배정된 재건축 권리가액을 재건축조합 등 관계 기관에서 확인하세요.
- 추가분담금 확인. 현재 최저가와 별도로 부담할 추가분담금의 금액과 납부 조건을 확인하세요.
- 조합원 지위 확인. 경매 매수인이 조합원 지위를 단독으로 승계할 수 있는지 확인하세요.
- 공실·철거 현황 확인. 감정 당시 이주 후 공실·철거예정이었으므로 현재 출입 가능 여부와 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 등기 원본 확인. 말소기준 근저당권과 후순위 압류·가압류의 변동 여부를 최신 등기사항증명서로 대조하세요.
- 배당 미반영 항목 확인. 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 매각물건명세서와 관계 기관에서 확인하세요.
맺으며 — “34.3%보다 조합 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2021년 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 비교할 최근 실거래가가 없고, 건물은 이미 이주가 끝난 공실·철거예정 상태입니다.
결국 핵심은 아파트 한 채의 시세가 아니라 재건축 권리가액·추가분담금·조합원 지위입니다. 세 항목이 확인되지 않은 상태에서 낮은 최저가만 보고 응찰하면 실제 총투입액과 취득 가능한 권리를 잘못 판단할 수 있습니다. 등기상 인수는 0원, 재건축 경제성은 확인 전 미정. 이 물건은 가격보다 조합 확인이 먼저인 사건입니다.
