창원지방법원 2025타경22108. 거제시 옥포동 덕산2차아파트 6동 2층 202호입니다. 현재 최저매각가는 감정가 65,000,000원에서 3회 유찰된 22,295,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.05.11. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 92,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 2024.10.29. 주식회사 최신의 가압류와 2025.10.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리상 인수액 0원과 별개로 점유 확인은 보수적으로 봐야 합니다. 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 임대관계는 미상이고, 이해관계인의 부재로 내부조사도 불가능했습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 가격과 함께 실제 점유관계·내부상태 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22108 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1278 덕산2차아파트 6동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.72㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김지훈 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 22,295,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 45,489,619원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2001년 대한생명보험주식회사 근저당권과 2004년 장승포농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2003년·2004년 장승포농업협동조합 가압류도 이미 해제·말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2015.05.11. 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 주식회사 최신의 7,075,222원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰로 최근 시세의 48.5%
덕산2차 동일 면적의 최근 거래는 30,000,000원부터 65,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 46,723,333원이며, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 5건 평균은 46,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.72㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 49.72㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 49.72㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 49.72㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 49.72㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 49.75㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.05 | 49.72㎡ | 4 | 46,680,000원 |
| 2025.04 | 49.72㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.01 | 49.72㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2024.11 | 49.75㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 49.72㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.10 | 49.72㎡ | 5 | 34,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.72㎡ | 5건 | 46,000,000원 |
현재 최저가 22,295,000원은 최근 12개월 평균 46,000,000원의 48.5%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -2.6%로, 시장 방향 자체는 소폭 하락입니다. 따라서 낮은 경매 최저가만 보고 시세를 고정적으로 46,000,000원이나 60,000,000원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 801,310원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 92,400,000원 | 21,493,690원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 최신 | 7,075,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 99,475,222원 중 21,493,690원이 배당되고 미배당액은 77,981,532원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진목초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈위페인팅, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형의 대체로 평탄한 아파트 건부지이며 사면으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류·중로3류와 접하고, 가축사육제한구역과 진목초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 586,100원/㎡입니다.
- 환금성. 덕산2차는 325세대이며 1989.11.16. 준공됐습니다. 경매 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 5.56%로 반복 유찰 가능성을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 점유 원인을 확인하세요.
- 내부상태 확인. 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 수리 범위가 낙찰가 메리트를 훼손하지 않는지 점검이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.6%이므로 최근 12개월 평균 46,000,000원을 고정 시세로 보지 말고 보수적으로 접근하세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 횟수 3.2회, 낙찰률 5.56%입니다. 가격 외에 수요·노후도·상품성을 함께 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생해도 현재 분석상 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 원본 매각물건명세서와 등기부를 최종 대조하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 현장 확인이 마지막 변수
이 물건은 감정가 65,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 22,295,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 46,000,000원의 48.5%이고, 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 가격만 보면 충분히 낮아진 구간입니다.
반면 거래 추세는 -2.6%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다. 무엇보다 감정 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 확보됐지만, 점유·내부상태 확인을 통과해야 하는 물건”입니다. 낮은 최저가의 장점을 실제 취득비용까지 지키려면 현장 확인이 마지막 관문입니다.
