인천지방법원 2024타경12127. 송도푸르지오월드마크7단지 1층 111호로, 집합건축물대장상 용도는 판매시설(상점)이며 감정평가 당시 공실입니다. 말소기준권리는 2011.08.10. 설정된 인평신용협동조합의 근저당권 257,400,000원이고, 2022년과 2024년에 설정된 압류 및 2024.09.04. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 송정옥 1명이 확인됩니다. 보증금은 15,000,000원, 월차임은 1,100,000원이며 전입일은 2015.01.27.입니다. 말소기준일인 2011.08.10.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리인수보다는 상가 자체의 환금성, 3회 유찰의 의미, 그리고 비교 가능한 실거래가가 충분한지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12127 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 컨벤시아대로 116, 1층111호 (송도동, 송도푸르지오월드마크7단지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설(상점) · 현재 공실 · 대상면적 26.067㎡ |
| 소유자 | 이상영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 102,900,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연수송도신용협동조합(변경 전 인평신용협동조합) / 186,598,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.08.10. 인평신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 국세 압류, 연수구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권 채권최고액은 257,400,000원으로 현재 최저매각가 102,900,000원을 크게 웃돌지만, 채권자의 미배당액과 매수인이 떠안는 금액은 같은 개념이 아닙니다. 본 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송정옥 | 대우월드마크7단지상가 111호, 108호 | 2015.01.27 | 15,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
송정옥의 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 5개월 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 보증금 15,000,000원은 대항력에 의해 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 확정일자 및 배당요구 여부에 따른 우선변제 관계는 별도로 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 낮아도 ‘싸다’는 결론은 보류
단지 거래자료에는 최근 거래 12건이 확인되지만, 대상 물건의 면적은 26.067㎡인 반면 최근 거래의 면적은 48.9㎡, 69㎡대, 127.05㎡, 138.27㎡, 156.85㎡ 등으로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 아래 수치는 동일 물건의 직접 비교시세가 아니라 단지 내 거래 흐름을 보는 참고자료로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.9㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2026.04 | 127.05㎡ | 16 | 610,000,000원 |
| 2026.02 | 156.85㎡ | 9 | 890,000,000원 |
| 2026.01 | 69.01㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2025.12 | 69.0㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 138.27㎡ | 10 | 780,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 508,500,000원 |
최근 12개월 평균은 508,500,000원이고 최신 거래는 2026.06.의 166,000,000원입니다. 수치만 보면 현재 최저가 102,900,000원은 각각 최근 12개월 평균의 20.2%, 최신 거래가의 약 62% 수준입니다. 그러나 면적이 일치하지 않고 대상은 판매시설(상점)이므로 이 차이를 곧바로 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 근저당 · 인평신용협동조합 | 257,400,000원 | 100,659,400원 |
| 근저당 미배당 | - | 156,740,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 102,900,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,240,600원, 근저당권자 배당 100,659,400원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 미배당액 156,740,600원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 156,740,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 187,066,540원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 208,286,578원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰될수록 매수인의 실질취득액은 매각가와 함께 내려갑니다. 반대로 근저당권자의 미배당액은 156,740,600원에서 187,066,540원, 208,286,578원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인 승계액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 판매시설(상점)이며 현재 공실입니다. 아파트로 가정해 분석하면 안 되는 물건입니다.
- 주위환경. 해양경찰청 서측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측·북동측 광대로, 북서측 중로, 남동측 소로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 중점경관관리구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 4,468,000원/㎡, 지목은 대, 토지는 평지·정방형이고 상업기타 용도로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 1층 111호이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 송정옥의 전입일은 말소기준 이후로 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 최우선변제 해당 여부는 매각기일 전 원문서로 재확인해야 합니다.
- 상가 공실 원인 확인. 현재 공실이라는 사실만으로 임대수요를 판단할 수 없습니다. 1층 111호의 실제 접근성·가시성·동선과 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 비교시세 오독 금지. 단지 거래 12건은 대상면적과 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 508,500,000원이나 전체 평균 668,416,666원을 대상 상점의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 이전보다 -38.6%입니다. 낙찰가 산정 시 과거 고가 거래보다 최신 거래와 실제 동일·유사 상가 사례를 우선해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 동일 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 할인율 자체보다 환금성과 수익성 부족 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
- 배당표 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 왜 3번 유찰됐는가
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2011년 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 송정옥은 2015년 전입으로 대항력이 없으며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 보증금 승계 때문에 실질취득가가 올라가는 유형은 아닙니다.
다만 이 물건의 투자 난도는 권리가 아니라 상가의 환금성에서 올라갑니다. 판매시설 1층 상점이 현재 공실이고 이미 3회 유찰됐으며, 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 최근 거래 흐름 역시 이전보다 38.6% 하락했지만, 그 거래들은 대상면적 26.067㎡와 맞지 않아 직접 시세로 쓰기 어렵습니다. 결론적으로 권리는 소멸형, 가격은 크게 하락, 그러나 시세 메리트는 비교자료 부족으로 확정할 수 없는 상가입니다. 입찰 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 동일·유사 상가의 실제 임대료와 거래가, 공실 해소 가능성입니다.
