121,030,000원
창원지방법원 2025타경22141. 거제시 일운면 지세포리 ‘거제코아루파크드림’ 104동 22층 2201호, 전용 84.9893㎡ 아파트입니다. 소유자 김정기는 2022년 12월 20일 거래가 279,900,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 146,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 등기된 임차권과 경매개시결정, 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 김리원의 보증금은 130,000,000원이지만 전입신고와 확정일자가 모두 2023년 2월 16일로, 말소기준일인 2022년 12월 20일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 최저가가 보증금보다 낮더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형 물건이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 121,030,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 제104동 제22층 제2201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9893㎡ · 철근콘크리트조 27층 중 22층 |
| 단지 | 거제코아루파크드림 · 767세대 · 2018.11.01 준공 |
| 소유자 | 김정기 (2022.12.20. 거래가 279,900,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 120,175,212원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 소멸
2018년 설정됐던 동대전농업협동조합 근저당권 2건은 2020년 12월 17일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 12월 20일 한화생명보험 근저당권입니다. 임차인 김리원의 전입·확정일자는 그 이후이고, 2025년 2월 20일 등기된 주택임차권도 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류 역시 후순위로 소멸하며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김리원 전유부분 전부(104동 2201호) · 주거용 임차권등기 | 130,000,000원 | 전입 2023.02.16 확정 2023.02.16 점유개시 2023.02.17 | 신고 있음 2025.02.20 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 말소기준 이후 확정일자 | 없음 보증기관 대위신고 아님 |
② 시세 비교 — 최근 거래 범위보다 낮은 현재 최저가
거제코아루파크드림 전용 84.91~84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 157,916,666원, 최신 거래는 2026년 7월의 167,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 27 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 21 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 157,916,666원 |
최근 거래 범위는 135,000,000원~180,000,000원입니다. 현재 실질취득액 121,030,000원은 최근 12개월 평균보다 36,886,666원 낮고, 최신 거래 167,000,000원보다 45,970,000원 낮습니다. 최근 표본의 최저 거래가 135,000,000원과 비교해도 13,970,000원 낮은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,494,420원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 146,400,000원 | 118,535,580원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,211,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 한화생명보험 근저당 배당에 사용되며, 채권자 총 미배당액은 44,076,149원입니다. 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 이는 채권자와 임차인의 회수 문제이며, 대항력 없는 후순위 임차권의 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지세포중학교 남측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·주거나지·농경지 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 네 면이 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 27층 중 22층으로, 공동 승강기·소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며, 공시지가는 457,400원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 2018년 준공된 767세대 아파트로 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 최근 12건의 거래가는 135,000,000원에서 180,000,000원까지 분포합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 관련 공부와 외부관찰, 인근 탐문을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 확정할 수 없습니다. 현관 상태, 우편물, 관리사무소 확인 등을 통해 실제 점유와 인도 가능성을 점검하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리지만, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 말소기준일·배당요구 여부를 다시 대조하세요.
- 내부 수리비 반영. 내부조사가 불가능했던 물건입니다. 누수·결로·시설 노후·마감 훼손 가능성을 고려해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리사무소에서 확인하고 예상 부담액을 가격에 반영하세요.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본과 교부청구 내역을 확인하세요.
- 최근 거래 대조. 현재 최저가는 최근 실거래 표본보다 낮지만, 층·향·조망·내부 상태 차이를 확인해 22층 2201호의 적정가를 별도로 산정하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 현장 상태
이 물건의 권리구조는 분명합니다. 한화생명보험 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김리원의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 보증금 130,000,000원이 현재 최저가보다 크지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액은 121,030,000원입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 157,916,666원의 76.6%이고, 최근 거래 범위의 최저가인 135,000,000원보다 낮아 수치상 여유가 있습니다. 다만 두 차례 유찰됐고 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 긍정적, 내부 상태와 점유 확인은 필수입니다. 현장 확인에서 중대한 수리·명도 비용이 발견되지 않는지가 최종 응찰가를 결정합니다.
