인천지방법원 2024타경548565. 석남동 낙원연립 비동 1층 103호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있으나 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2020.02.13. 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 69,300,000원이 말소기준권리이고, 이 근저당권은 2024.03.22. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 최선자 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가 117,000,000원의 49%인 57,330,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 판단의 기준을 오래된 거래가 포함된 전체 평균 97,444,444원에 두면 착시가 생깁니다. 가장 최근인 2026.02. 동일 면적 거래는 52,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 52,000,000원입니다. 현재 최저가는 그보다 10.2% 높은 110.2% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경548565 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남로110번길 11, 비동 1층103호 (석남동, 낙원연립) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 |
| 면적 | 등기상 전유부분 48.33㎡ · 지하실 9.45㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 1978.10.07 사용승인 · 본건 1층 103호 |
| 현재 소유자 | 박명숙 7분의 3 · 염시만 7분의 2 · 염진만 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 53,869,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.02.13. 신한은행 근저당권입니다. 이 권리는 2024.03.22. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2024.07.24. 임의경매를 개시했습니다. 2021.03.25. 설정된 최선자 근저당권 194,400,000원은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 염시만 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
염시만의 전입일은 2024.04.19.로 말소기준권리인 2020.02.13.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 현재 배당계산에서는 매수인에게 승계되는 임차보증금이 잡혀 있지 않아 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 감정가 49%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
낙원연립 동일 면적대 실거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 97,444,444원이지만, 최근 거래와 오래된 거래의 가격 차이가 매우 커 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 48.33㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2022.08 | 48.33㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 48.33㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.12 | 48.33㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2021.07 | 48.33㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.07 | 48.33㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2021.06 | 48.32㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2021.06 | 48.33㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2021.06 | 48.33㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 97,444,444원 |
최신 거래는 2026.02. 52,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일하게 52,000,000원입니다. 현재 최저가 57,330,000원은 최근 12개월 평균의 110.2%입니다. 게다가 최근 가격은 이전 거래군 대비 -49.6% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 97,444,444원만 기준으로 “감정가 절반이니 싸다”고 평가하면 최근 시장을 제대로 반영하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 1. 을구 12 근저당권 · 신한은행 설정 → 한국주택금융공사 이전 | 69,300,000원 | 55,898,060원 |
| 2. 을구 14 근저당권 · 최선자 | 194,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 263,700,000원 중 55,898,060원이 배당되고, 미배당액은 207,801,940원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격만 내려간다고 결론내리지 말 것
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 207,801,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 224,691,358원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 28,091,700원 | 27,186,049원 | 236,513,951원 | 0원 |
유찰이 추가되면 명목상 최저가는 40,131,000원, 28,091,700원으로 내려갑니다. 다만 최근 거래 추세가 -49.6%인 만큼, 향후 회차에서도 당시의 최신 실거래와 비교해 다시 판단해야 합니다. 현재의 52,000,000원을 미래 시세로 고정해 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 서부여성회관역 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 서부여성회관역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1978.10.07 사용승인을 받은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 위생·상하수도·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 2,616.2㎡, 공시지가는 1,294,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 규모. 낙원 단지는 60세대이며 동일 면적 48.33㎡ 거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 97,444,444원이 아니라 최근 12개월 평균·최신거래 52,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -49.6%이므로 감정가 대비 할인폭만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 염시만의 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서와 현장을 다시 확인해야 합니다.
- 면적 대조. 등기와 집합건축물대장의 전유부분 및 특히 지하실 면적 표시가 다르므로 이용현황과 권리대상을 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 상태 확인이 중요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 207,801,940원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “최근 110.2%”가 중요하다
이 물건은 권리만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 투자 판단의 승부처는 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 117,000,000원에서 57,330,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 52,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 시세의 110.2%이고 시장 추세는 -49.6%입니다.
여기에 1978년 사용승인 연립주택, 60세대 규모, 2회 유찰, 등기와 건축물대장의 면적 표시 차이까지 함께 봐야 합니다. 따라서 현재 회차는 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 메리트는 확인되지 않은 구간으로 보는 것이 적절합니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 최근 거래가를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
