184,240,000원
인천지방법원 2024타경570760. 인천 미추홀구 문학동 로얄캐슬 103동 3층 305호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 단지형연립주택입니다. 소유자 김진규는 2023.07.26 매매를 원인으로 2023.08.09 소유권을 이전받았고 거래가액은 290,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 319,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.25 윤올레샤 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2024.11.07 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 두 등기는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권자의 전입신고일과 점유개시일이 확인되지 않아, 임차인 자체의 대항력은 유·무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570760 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 소성로294번길 17-32, 103동 3층305호 (문학동,로얄캐슬) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 단지형연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 305호 · 사용승인일 2022.10.27 |
| 소유자 | 김진규 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 184,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 304,155,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인 대항력은 별도 확인
말소기준은 2023.08.09 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 319,000,000원이고 채무자는 김진규입니다. 2024.10.25 등기된 윤올레샤의 주택임차권과 2024.11.07 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 등기상 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 카자흐스탄인 윤올레샤 | 3층 305호 79.394㎡ 전부 | 20,000,000원 | 2023.09.18 | 2024.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 |
전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 가격 — 감정가 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 376,000,000원, 현재 최저매각가는 184,240,000원으로 두 차례 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 128,967,999원, 4회 유찰 시 90,277,599원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 184,240,000원 | 180,860,640원 | 138,139,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 128,967,999원 | 126,362,447원 | 192,637,553원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 90,277,599원 | 88,252,602원 | 230,747,398원 | 0원 |
다만 본건은 현재 회차 가격과 직접 비교할 실거래 시세를 근거로 제시할 수 없으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정하지 않습니다. 가격 판단보다 먼저 대지권과 임차인 권리의 불확실성을 해소하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,379,360원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 319,000,000원 | 180,860,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 중 138,139,360원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 대지권·토지 상태 — 본건의 가장 큰 확인 포인트
매각물건명세서 비고에는 “대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음”이라고 기재돼 있습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있고, 인천 미추홀구의 2026.05.22 사실조회 회신에는 토지와 건물에 대한 취득세가 납부됐다는 내용이 있습니다.
또한 본건은 도시개발사업구역으로 기준시점 현재 지적미정리 상태이며, 토지이용계획확인서 발급이 불가능한 상태입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학초등학교 남서측 인근. 주위는 연립주택·근린생활시설·다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 본건은 3층 305호입니다. 건축물사용승인일은 2022.10.27입니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지는 북측과 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 토지로 연립주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 도시개발사업구역의 지적미정리 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 유무 자체가 불명확합니다. 최저가에 가격이 포함됐다는 사실과 실제 권리 귀속은 구분해 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 윤올레샤의 전입신고일·점유개시일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 임차권등기 소멸 여부만 보고 판단하지 마십시오.
- 배당요구 확인. 임차권자는 2024.10.25 배당요구를 했고 보증금은 20,000,000원입니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 49%까지 낮아졌지만 직접 비교할 실거래 시세 근거 없이 가격 메리트를 단정하지 마십시오.
- 도시개발사업구역 확인. 지적미정리 상태이고 토지이용계획확인서 발급이 불가능한 상태라는 점을 입찰 전 확인하십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 대지권과 임차관계를 최종 대조하십시오.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 대지권과 임차인
현재 최저가는 감정가 376,000,000원의 49%인 184,240,000원까지 내려와 있습니다. 등기 순위만 보면 농협은행주식회사 근저당 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 본건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 대지권이 미등기이고 유무가 불명확하며, 임차인 윤올레샤는 전입신고일 미상으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 순위는 단순하지만 확인해야 할 실체적 권리사항이 남아 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다. 입찰 판단의 선행조건은 대지권 귀속과 임차인의 실제 대항력 확인입니다.
