창원지방법원 2025타경22188. 거제시 장승포동 ‘장승포주공아파트’ 102동 10층 1006호, 동일 단지 실거래 비교 면적은 49.79㎡입니다. 등기상 소유자는 정미자이고, 2012년 2월 20일 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017년 2월 17일 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 79,800,000원입니다. 이 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 시장 흐름입니다. 감정가 57,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 19,551,000원까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 36,571,428원, 최신 거래는 2026년 7월 34,000,000원입니다. 실질취득액 19,551,000원은 최근 평균의 53.5%로 가격 여유가 있으나, 최근 거래군이 과거 거래군보다 12.3% 낮아진 하락 추세라는 점을 반드시 함께 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 소멸, 매수인 인수 0원

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 살아 있는 말소기준은 2017년 2월 17일 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권이고, 2025년 11월 17일 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

② 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 하락장을 무시하면 안 된다

같은 단지 ‘장승포주공(마전마을)’은 598세대, 준공일은 1998.06.16입니다. 비교 면적 49.79㎡를 중심으로 최근 12개월 거래를 우선해 보면, 최신 거래는 2026년 7월 34,000,000원이고 최근 12개월 평균은 36,571,428원입니다.

현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 19,551,000원으로 최근 12개월 평균의 53.5%입니다. 최신 거래 34,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가가 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가 기준으로 가격 메리트가 실제로 존재합니다. 다만 전체 12건 평균 38,708,333원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 거래군의 추세도 -12.3%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 수익 여력을 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,551,000원 가정)

채권최고액 기준 미배당은 61,000,918원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마전초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 아파트 단지 4면으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 18층 건물 중 10층이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 사다리형 완경사 토지이며 공시지가는 413,300원/㎡입니다. 소로·중로와 접하거나 저촉되고, 마전초등학교 및 성균관유치원 관련 교육환경보호구역이 포함됩니다.
• 단지 거래. 장승포주공(마전마을)은 598세대이며, 최근 12개월 동일 면적 계열 실거래는 7건입니다. 최근 거래 추세는 -12.3%로 하락 방향입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수액과 미배당을 혼동하지 말 것. 근저당 미배당 61,000,918원이 발생하지만 해당 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
• 최근 시세를 우선할 것. 가격 판단은 전체 평균 38,708,333원보다 최근 12개월 평균 36,571,428원과 최신 거래 34,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.3% 낮습니다. 현재 최저가가 낮다는 사실과 별개로 향후 시세 하락 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 현장 상태·점유·관리비·내부 수리비 등을 확인해 반복 유찰의 원인을 따로 점검하세요.
• 신청채권 관계 원본 대조. 경매개시결정 채권자는 한국주택금융공사, 현재 말소기준 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행입니다. 매각물건명세서와 채권계산서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하고 가격은 낮다, 다만 시장은 내려가는 중”

이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 현재 최저가 19,551,000원은 최근 12개월 평균의 53.5%이고 최신 거래 34,000,000원보다도 낮아, 감정가 대비 할인만이 아니라 최근 실거래와 비교해도 가격 메리트가 확인됩니다.

반면 시장 신호는 가볍지 않습니다. 최근 거래 추세가 -12.3%이고, 이 물건은 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 따라서 결론은 “권리 합격, 가격 매력 있음, 하락장·환금성은 보수적으로”입니다. 감정가가 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.