인천지방법원 2025타경1268. 인천 서구 청라동 174-4 소재, 토지 284.9㎡와 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 일반음식점, 2·3층은 다가구주택으로 이용 중이며, 매각은 일괄매각입니다. 현재 최저매각가는 1,586,092,000원으로 감정가 3,236,921,140원의 49% 수준입니다.
권리 흐름의 기준점은 2013.11.29 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 952,080,000원입니다. 이후의 근저당·전세권·임차권·압류·가압류는 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 다수의 임차·점유 관계가 존재하고, 그중 ‘점포’ 1건은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 ‘인수 0원’은 배당표상 계산값으로 이해해야 하며, 점유관계 확인 없이 무조건적인 무인수 물건으로 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1268 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 174-4 · 인천광역시 서구 청라루비로42번길 5-9 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2,3층 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 3층 |
| 토지 | 284.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김재욱 2분의 1 · 윤은순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,236,921,140원 / 1,586,092,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 1,126,689,768원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2013.11.29
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 248,000,000원이 추가로 설정됐고, 이후 2022.09.20 채권최고액 199,920,000원으로 변경등기가 있습니다. 반면 현재 배당 시뮬레이션은 을구 2번을 248,000,000원 기준으로 계산하고 있어, 실제 입찰 전에는 최신 등기와 배당요구 채권액을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 이름 확인 8명 + 점포 1건
이름이 확인된 임차인·점유자는 모두 전입일이 2013.11.29 말소기준보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 다만 별도 ‘점포’ 점유는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입·점유일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용필 | 1층 일부 | 50,000,000원 / 4,000,000원 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정임 | 302호 | 보증금 미상 · 전세금 180,000,000원 | 2024.10.24 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영란 | 203호 | 미상 | 2023.11.30 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정희 | 204호 | 미상 | 2019.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문서호 | 301호 | 미상 | 2019.04.11 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방진영 | 201호 | 보증금 미상 · 전세금 140,000,000원 | 2024.10.24 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현주 | 2층 중 도면 표시 | 150,000,000원 | 2022.10.05 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안명근 | 1층 중 별지도면 표시 | 30,000,000원 / 1,550,000원 | 2023.09.19 | 2025.09.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 1,586,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,260,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 952,080,000원 | 952,080,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 248,000,000원 | 248,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 수협은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 5. 을구 8번 전세권 · 방진영 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 6. 을구 9번 전세권 · 이정임 | 180,000,000원 | 143,751,080원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 | 17,652,923원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 | 20,435,144원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,642,168,067원 중 1,567,831,080원이 배당되는 계산으로, 현재 회차 미배당액은 74,336,987원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담초등학교 북서측에 소재하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통여건 등을 종합한 전체적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 1층은 일반음식점, 2·3층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 주거 단일용도 물건이 아니라 주상복합 성격의 개별 건물입니다.
- 토지. 284.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,794,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·상대보호구역 등에 포함되고, 소로1류 및 완충녹지에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 3층 건물이며 기본적인 냉난방·위생 급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점포 1건의 실제 점유자, 계약관계, 사업자등록·전입 여부와 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 을구 2번 채권액 대조. 2013.11.29 설정액은 248,000,000원이나 2022.09.20 변경등기에는 199,920,000원이 기재되어 있습니다. 실제 배당채권액과 최신 등기를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이정임·장영란·문서호·방진영·김현주·안명근은 배당요구 사실이 확인되며 각 임차·전세권의 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 매각대상 토지·건물의 표시와 현황을 등기·감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시세는 별개입니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 최저가만 보고 저가매수로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 명도 범위. 다수의 주거 임차·점유자와 1층 영업공간이 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 범위와 실제 점유 상태를 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 미상 점유가 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 3,236,921,140원에서 두 차례 유찰되어 1,586,092,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이름이 확인된 임차인들은 모두 말소기준보다 후순위여서 권리 구조 역시 비교적 정리되어 있습니다.
하지만 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 점유 1건은 예외입니다. 이 점유에 대해서는 대항력 유무를 단정할 수 없고, 승계 위험도 금액으로 확정할 수 없습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 최저가 49%를 곧바로 가격 메리트로 볼 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 미상 점유를 해소하기 전에는 무인수 확정으로 접근하지 않는다”입니다.
