107,310,000원
인천지방법원 2025타경1614. 부평동 엠타워식스 4층 408호로, 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 소유자는 정현수이고, 2014.12.31 소유권을 취득한 같은 날 신한은행 근저당 151,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 양병선 근저당, 현대캐피탈·서민금융진흥원·국민행복기금·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리등기만 깔끔하다고 점유까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대여부를 직접 확인하지 못했고, 임차인 신고 내역도 없습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력 임차인이 있다고 볼 근거는 없지만, 실제 점유·임대관계는 입찰 전 별도 확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1614 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 4층 408호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부흥로334번길 4 |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층 408호 |
| 사용승인 | 2014.09.05 |
| 소유자 | 정현수 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 128,868,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2014.12.31 을구 1번 신한은행 근저당 151,200,000원입니다. 2022.04.04 설정된 양병선 근저당 78,000,000원과 2023년 이후 가압류·압류들은 모두 후순위입니다. 현재 최저가 107,310,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 105,007,660원이 신한은행에 배당되고, 그 뒤 권리들은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 그러나 이 미배당 채권들은 등기상 매수인이 인수하는 것이 아니라 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 신고는 없지만 현장 확인은 미완료
임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 현장 방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재해 임대여부를 파악하지 못했습니다. 내부구조 역시 공부와 인근 유사물건의 평가전례를 참고해 일반적인 사양을 기준으로 평가했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 근저당 · 양병선 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 7,812,391원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,563,987원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,732,094원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,999,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 281,307,489원 중 105,007,660원이 배당되는 추정으로, 미배당은 176,299,829원입니다. 국 및 국민건강보험공단 압류는 등기상 존재하지만 청구액 수치가 제시되지 않아 위 금액표에는 별도 금액이 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 서측 인근으로 상업용·업무용 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 오피스텔로 이용 중이며 위생설비·상하수도설비·승강기·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 간선도로, 동측과 서측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 2014.09.05 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 임대여부가 확인되지 않았습니다. 입찰 전 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 임차인 신고 내역이 없더라도 최종 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익을 별도 비교해야 합니다.
- 후순위 채권 혼동 금지. 미배당 176,299,829원은 채권자 손실 추정액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 압류 세액 확인. 국 및 국민건강보험공단 압류가 있으므로 실제 배당순위·세액은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유와 가격 검증이 남는다
이 사건의 말소기준은 2014.12.31 신한은행 근저당입니다. 이후 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 감정가 219,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 107,310,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임대여부가 현장에서 확인되지 않았고 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리구조는 단순, 점유와 가격은 추가 확인”으로 정리하는 것이 정확합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 점유자와 주변 오피스텔의 현재 거래·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
