인천지방법원 2025타경1693. 인천 동구 송림동 ‘참좋은집’ 2동 3층 304호, 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 부분은 2015년 7월 부평농업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 2,400,000,000원의 공동담보 근저당입니다. 금액만 보면 중대한 선순위 인수권리처럼 보이지만, 해당 근저당은 2015.09.24. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 농협은행 근저당 135,600,000원입니다. 이후의 롯데카드·현대카드·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 신고는 확인되지 않았어도 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입·사업자등록 현황을 확인하기 전까지 명도 위험까지 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1693 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송림동 8-467 참좋은집 제2동 제3층 제304호 도로명: 인천광역시 동구 송향로35번길 32 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 64.72㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 양신숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 113,079,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.07.02 / 36세대 |
① 권리 흐름 — 24억원 근저당은 이미 말소
말소기준권리는 2015.09.24. 농협은행 근저당 135,600,000원입니다. 이후 설정된 롯데카드 가압류 18,454,785원, 현대카드 가압류 15,321,075원, 서울보증보험 가압류 5,774,710원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.10.17. 인천광역시 동구 압류도 2026.02.20. 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 17,000,000원 높다
참좋은집의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 115,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 2024.07. 거래와 최근 12개월 평균 120,000,000원을 우선 적용했습니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 137,000,000원은 최근 기준 시세의 114.2%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.47㎡ | 6층 | 120,000,000원 |
| 2023.06 | 68.7㎡ | 6층 | 111,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 115,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 120,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래보다 8.1% 높은 흐름이지만, 그 상승분을 반영한 120,000,000원과 비교해도 경매 최저가는 17,000,000원 높습니다. 전체 평균 115,500,000원 대비로는 118.6%에 달합니다. 거래 표본이 2건뿐이고 면적도 각각 59.47㎡와 68.7㎡로 대상면적 64.72㎡와 차이가 있어 정밀 시세로 단정하기는 어렵지만, 현재 가격이 싸다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,718,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 135,600,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 18,454,785원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 15,321,075원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,774,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액을 기준으로 단순화한 예상입니다. 2015.07.31. 부평농업협동조합 공동담보 근저당은 2015.09.24. 말소됐으므로 존속 권리 배당에서 제외했습니다. 실제 배당은 채권계산서, 당해세, 집행비용과 우선변제권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2015.07.02.입니다.
- 주위환경. 인천아시안게임 송림경기장 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·공장·근린생활시설이 밀집한 지역이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 10m 도로에 접하며 토지는 정방형 평지입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 광로3류와 도로에 접합니다. 공시지가는 1,425,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 급배수·위생·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 36세대 소규모 오피스텔이고 확인된 거래가 2건뿐이어서, 대단지 주거상품보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 2015.07.31. 부평농업협동조합 공동담보 근저당과 2015.09.24. 일부포기 말소가 해당 호실에 정확히 반영됐는지 최신 등기부로 재확인하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대열람, 외국인체류확인, 사업자등록 현황과 현장 방문이 필요합니다.
- 가격 상한. 실질취득가 137,000,000원은 최신 거래 120,000,000원의 114.2%입니다. 신건 가격을 할인 가격으로 보지 마세요.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 확인된 전체 거래도 2건입니다. 인근 유사 오피스텔과 현재 매물 호가를 추가 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 109,600,000원, 2회 유찰 87,680,000원 구간을 기준으로 자금계획과 입찰 상한을 따로 세우세요.
- 체납 확인. 관리비 중 공용부분 체납액, 당해세와 공과금, 오피스텔의 실제 관리비 수준을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부와 법원 공고를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유가 문제다
이 사건에서 가장 위협적으로 보이는 2,400,000,000원 공동담보 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준인 농협은행 근저당 이후 권리도 매각으로 정리되므로, 등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 권리가 정리됐다는 사실이 곧 저렴한 매입을 뜻하지는 않습니다.
최저가와 실질취득가는 137,000,000원으로 동일하고, 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 120,000,000원의 114.2%입니다. 36세대 오피스텔에 거래 표본도 적고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차는 권리상 검토 가능하지만 가격상 보류가 타당합니다. 입찰을 검토한다면 선순위 근저당 말소와 실제 점유를 재확인한 뒤, 최근 거래보다 낮은 가격 구간에서 접근해야 합니다.
