인천지방법원 2025타경1751. 부평역 남동측 인근에 위치한 부평라일실크빌 101동 1층 103호 아파트입니다. 소유자 양승욱은 2007.12.01. 매매를 원인으로 183,000,000원에 취득했고, 2008.01.29. 소유권이전등기와 동시에 국민은행 근저당권 130,000,000원을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 화성인더스트리 근저당, 국민은행 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 박성란의 전입일은 2025.08.27.입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 이 불확실성은 배당액과 소유자 잔여금에는 영향을 줄 수 있지만, 후순위 전입이라는 점에서 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 632-3 부평라일실크빌 제101동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경인로980번길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 1층 103호 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2007.12.07. |
| 소유자 | 양승욱 (2007.12.01. 매매, 거래가액 183,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 화성인더스트리 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
| 등기 발급일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2008.01.29. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 2010.10.20. 설정된 화성인더스트리 근저당권 150,000,000원과 2011.11.29. 국민은행 가압류 8,905,738원은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.04.03. 박화서가 신청한 강제경매는 2025.04.14. 말소됐고, 현재 사건은 2025.10.28. 화성인더스트리가 신청한 임의경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성란 | 2025.08.27. | 미상 / 미상 | 2025.12.05. 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으므로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 여부는 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 3.06억, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 306,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 306,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 100%라는 사실은 시세보다 저렴하다는 의미가 아닙니다. 입찰가는 부평라일실크빌과 인근 유사 아파트의 최신 실거래를 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사화성인더스트리 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 4,145,415원 | 4,145,415원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 8,905,738원 | 8,905,738원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,864,847원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 합계 293,051,153원이 전액 배당되고, 소유자에게 7,864,847원이 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다. 현대캐피탈 가압류는 등기부상 2011.08.24. 말소 이력이 함께 확인되므로, 실제 배당대상 포함 여부는 배당요구 및 채권계산서 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 1층 103호이며, 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 부평역 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평역이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 소화설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대·절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 대지권의 목적인 632-3, 632-4 토지 등기사항전부증명서를 발급해 별도등기의 권리자·순위·말소 여부를 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 박성란의 보증금, 확정일자, 점유 범위와 소액임차인 해당 여부를 매각물건명세서 및 배당요구 자료에서 확인하세요.
- 현대캐피탈 가압류 대조. 2011.08.24. 말소등기와 예상배당표의 채권 포함이 일치하지 않으므로 실제 배당대상 여부를 확인하세요.
- 실거래 조사. 신건 최저가 306,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 동일 단지와 인근 유사 아파트의 최신 거래를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 1층 가치 반영. 본건은 18층 건물 중 1층입니다. 동일 단지의 층별 거래가격 차이를 응찰가에 반영하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장 방문 및 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 별도로 확인해야 하며, 실제 배당과 추가 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — 인수는 0원, 승부처는 별도등기와 가격 검증
권리의 큰 줄기는 단순합니다. 2008.01.29. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박성란의 전입은 2025.08.27.로 후순위입니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액은 0원이며, 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸합니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 대지권 목적 토지의 별도등기와 임차인의 보증금·확정일자 미상은 입찰 전 해소해야 할 핵심 확인사항입니다. 또한 최근 실거래 비교치가 없으므로 최저가 306,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 인수 위험은 낮지만 원본 확인은 남아 있고, 가격 매력은 아직 입증되지 않은 신건입니다.
