인천지방법원 2025타경1789. 인천 서구 심곡동 334-10의 지하층 103호 다세대주택입니다. 감정가는 39,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 19,110,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 현 소유자는 김경숙이며 2019.04.24. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 50,000,000원입니다. 같은 날 남인천농업협동조합의 채권최고액 42,000,000원 근저당권이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됩니다.
말소기준 이후 2019.05.28. 박규덕 명의의 소유권이전청구권 가등기가 있고, 2025.11.11. 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 별도 메모에서 종류 확인 필요로 표시돼 있으므로 입찰 전 원등기와 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1789 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 334-10 지하층103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 44.22㎡ · 지하층 103호 |
| 소유자 | 김경숙 · 2019.04.24. 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 19,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 32,977,993원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 창문을 통한 목측상 관리상태 불량 |
① 권리 흐름 — 근저당 뒤 권리는 소멸, 가등기 성격은 확인
1987년 한국주택은행 근저당과 그 이전등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.04.24. 남인천농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 42,000,000원입니다. 그 뒤 박규덕 명의 가등기와 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 ‘임대 여부 미상’
확인된 임차인 명단은 없습니다. 그러나 감정평가 현장방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재했고, 내부구조와 관리상태도 창문을 통한 목측으로 확인했으며 임대 여부는 파악하지 못한 상태입니다. 따라서 임차관계를 적극적으로 “없다”고 단정하기보다 대항력 가능 여부 미상으로 보고 현황조사서·전입세대·매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 표본의 면적이 다르다
신안주택(334-10)의 거래 자료는 4건이고 평균 거래금액은 61,000,000원입니다. 현재 최저가 19,110,000원은 이 평균의 31.3%입니다. 다만 본건의 대상면적은 44.22㎡인데 거래 표본은 28.68㎡와 32.48㎡이고, 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 31.3%라는 비율은 참고지표일 뿐 본건의 직접적인 적정가치 비교로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 32.48㎡ | 1 | 106,000,000원 |
| 2021.09 | 32.48㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2021.08 | 32.48㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2021.06 | 28.68㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 61,000,000원 |
거래 범위는 45,000,000원에서 106,000,000원까지 넓고 최신 거래는 2021.11의 106,000,000원입니다. 본건은 지하층이고 비교 거래는 1층이며 면적도 다르므로, “최저가 1,911만원이 평균 6,100만원보다 크게 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 743,980원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 42,000,000원 | 18,366,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 19,110,000원 가정 시 남인천농업협동조합 채권최고액 42,000,000원 중 18,366,020원이 배당되고 23,633,980원이 미배당으로 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 19,110,000원 | 18,366,020원 | 23,633,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 13,377,000원 | 12,736,214원 | 29,263,786원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 9,363,900원 | 8,795,350원 | 33,204,650원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 남인천농업협동조합의 미배당은 증가하지만 제공된 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수금은 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서구청역 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 서구청역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1986.11.25. 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브위 기와 2층 건물 중 지하층 103호입니다.
- 상태. 다세대주택으로 이용 중이며 창문을 통한 내부 목측상 관리상태가 불량한 것으로 확인됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)·과밀억제권역이며 도로에 접합니다.
- 토지. 대지 207.2㎡, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 1,216,000원/㎡입니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으나 본건 부동산은 해당하지 않습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 현장에서는 이해관계인 부재로 임대 여부를 확인하지 못했습니다. 전입·점유·보증금·확정일자 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 3번 가등기는 말소기준 뒤라 소멸 판정이지만, 담보가등기 여부 확인 필요 메모가 있어 원등기와 명세서를 대조해야 합니다.
- 비교시세 과신 금지. 본건은 44.22㎡인데 거래 표본은 28.68㎡·32.48㎡입니다. 31.3%라는 숫자만으로 저평가라고 단정하면 안 됩니다.
- 지하층 상태 확인. 내부 확인이 제한됐고 관리상태가 불량한 것으로 목측됐습니다. 실제 내부상태와 수리범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 관련 경매 통계는 평균 2.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 가격보다 ‘확인되지 않은 것’을 먼저 보자
현재 최저가는 19,110,000원으로 감정가 39,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원이고 말소기준 뒤의 등기권리는 소멸합니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 본건은 지하층 다세대이고, 1986년 사용승인 건물이며, 내부 목측상 관리상태가 불량하고 임대 여부도 확인되지 않았습니다. 거래 자료 역시 본건과 면적이 맞지 않습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “1,911만원이 싸냐”보다 실제 점유관계·가등기 성격·내부상태·환금성을 얼마만큼 확정할 수 있느냐입니다. 등기상 인수금은 0원이지만 확인되지 않은 현장 리스크가 남아 있어, 권리와 가격을 모두 보수적으로 검증한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
