인천지방법원 2025타경508084. 인천 미추홀구 학익동 ‘예다움’ 4층 404호, 전용 60.71㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 73,500,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 을구 5번 주택임차권 이인식의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.05.23이고, 보증금은 160,000,000원입니다. 반면 말소기준으로 제시된 권리는 2024.10.11 미추홀구 압류입니다. 임차인의 대항요건이 그보다 앞서 있어, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현 회차 배당 계산에서는 매각대금 73,500,000원 중 집행비용 1,723,000원을 먼저 제외한 71,777,000원이 이인식에게 배당되고, 88,223,000원이 남습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 매수인의 실질 부담은 161,723,000원입니다. 집행비용 때문에 보증금 160,000,000원보다 약간 높아지지만, 구조적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 658-1 예다움 4층 404호 · 매소홀로415번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 60.71㎡ · 12층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 윤상호 · 2021.03.12. 거래가액 115,000,000원으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이인식 / 172,918,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2015.12.24 |
① 권리 흐름 — 1.6억 임차권이 말소기준보다 앞선다
2016년 수산업협동조합중앙회 근저당권과 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.03.12 설정된 한강로3가새마을금고 근저당권도 2022.05.25 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 분기점은 2022.05.23 임차인의 전입·점유·확정일자와 2024.10.11 말소기준 압류의 선후입니다. 이인식의 임차권이 선순위이므로, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 확정 인수와 별도 미상 위험을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이인식 제4층 제404호 60.71㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.05.23 확정 2022.05.23 배당요구 2024.06.13 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 88,223,000원 인수 |
| 단정민 현황조사·매각물건명세서 확인 | 전입 2022.05.23 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
이인식은 전입일·확정일자·보증금이 확인되어 선순위 대항력과 우선변제권을 구체적으로 계산할 수 있습니다. 반면 단정민은 전입일이 2022.05.23으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단정민에게 곧바로 ‘대항력 있음’이나 특정 인수액을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상인 별도 위험으로 남겨야 합니다. 현재 계산된 인수액 88,223,000원은 이인식의 미배당 보증금을 기준으로 한 것이므로, 단정민의 확인되지 않은 위험까지 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 58.8%, 실질취득은 129.4%
예다움은 30세대, 2015.12.24 사용승인된 오피스텔입니다. 확인된 거래는 4건이며, 전체 평균은 134,250,000원이지만 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2026.02의 125,000,000원 1건입니다. 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 125,000,000원이고, 최근 가격 추세는 과거보다 -9.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.57㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.12 | 60.71㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 61.84㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2023.02 | 59.57㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 134,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
최저가 73,500,000원 자체는 최근 12개월 평균의 58.8%입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 매수인의 최종 부담이 아닙니다. 현 회차의 실질취득액 161,723,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 125,000,000원의 129.4%입니다. 최신 거래보다 36,723,000원 높은 셈입니다. 전체 평균 134,250,000원을 기준으로 보더라도 약 120.5%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 이인식 보증금 | 160,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이인식 | 172,918,355원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 12,321,254원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금이 집행비용과 이인식의 임차보증금 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 이인식 보증금 부족분 88,223,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 73,500,000원 | 88,223,000원 | 161,723,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 51,450,000원 | 109,876,100원 | 161,326,100원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 36,015,000원 | 125,033,270원 | 161,048,270원 |
낙찰가가 73,500,000원에서 36,015,000원까지 내려가는 동안 인수액은 88,223,000원에서 125,033,270원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 161,723,000원 → 161,326,100원 → 161,048,270원으로, 보증금 160,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 유찰을 더 기다리는 것만으로 최근 실거래 125,000,000원 수준의 가격 메리트가 만들어지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물이며 본건은 4층 404호입니다.
- 입지. 인천지방법원 남측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 대중버스정류장이 소재하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 8미터 및 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 예다움은 30세대이며 확인 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.6회이고 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있어 매각·재매각 시 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 73,500,000원 + 인수 88,223,000원 = 161,723,000원을 기본 매수부담으로 보세요.
- 이인식 임차권 원본 대조. 2022.05.23 전입·점유·확정일자와 160,000,000원 보증금, 2024.06.13 임차권등기 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 단정민 별도 확인. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 88,223,000원 인수 계산 밖의 위험이 있는지 확인이 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 이인식에 대한 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 표시가 있으므로 임대차계약과 채권관계를 원본으로 대조하되, 확인 전에는 인수액을 임의로 0원 처리하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 134,250,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 125,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세도 -9.0%입니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 161,326,100원·161,048,270원으로 크게 내려가지 않습니다.
맺으며 — “7,350만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 73,500,000원이 아니라 실질취득 161,723,000원이어야 합니다. 이인식의 160,000,000원 보증금이 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로 존재하고, 현 회차에서 88,223,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 반대로 늘어나므로 총부담은 약 1.61억원에서 거의 움직이지 않습니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 125,000,000원이고 최근 가격 추세는 -9.0%입니다. 현재 실질취득은 최근 시세의 129.4%이며, 단정민의 보증금·확정일자 미상 위험도 별도로 남습니다. 단지 규모는 30세대이고 경매 통계상 평균 유찰도 2.6회입니다. 따라서 이 물건은 “두 번 유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라, “선순위 임차보증금이 가격의 하방을 약 1.6억원에 고정하는 인수형 물건”으로 판단해야 합니다. 권리와 가격을 함께 보면 현 회차의 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
