인천지방법원 2025타경509732. 송도동 도담프라자주건축물제1동 1층 113호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 정호정은 2024년 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,444,250,000원입니다. 같은 날 부평농업협동조합이 채권최고액 1,128,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.11 부평농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 경매로 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.
다만 권리구조가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 현재 최저매각가는 676,200,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 용도 실거래 자료가 없어 적정 시세와 직접 대조할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 아파트처럼 거래 표본을 통해 가격을 단순 비교하기 어렵기 때문에, 유찰률 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 정호정 · 2024.04.05 소유권이전 (원인 2024.03.14 매매 · 거래가액 1,444,250,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 676,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 956,137,321원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.04.05 을구 1번 부평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,128,000,000원이며, 2025.06.11 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 676,200,000원으로 감정가 1,380,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 직접 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꾸어 해석하지 않는 것이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 676,200,000원 | 667,038,000원 | 460,962,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 473,339,999원 | 466,206,599원 | 661,793,401원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 331,337,999원 | 325,899,267원 | 802,100,733원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 위험은 낮지만, 가격 적정성은 현장 임대수익·상권·공실·개별 점포 상태를 확인한 뒤 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 676,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,162,000원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 1,128,000,000원 | 667,038,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 676,200,000원 가정 시 집행비용 9,162,000원과 근저당권자 배당 667,038,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 460,962,000원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 채드윅송도국제학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업업무용 시설·아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 해당 호의 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 8층이며 승강기·지하주차장·소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북동측과 북서측으로 폭 약 15미터 및 10미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,527.6㎡, 공시지가는 3,659,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 676,200,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 점유·임대관계. 별도 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금·월세 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 수익성. 근린생활시설은 공실률과 임대료 수준이 가격에 직접 연결되므로 실제 임대 가능 금액과 관리비를 확인하세요.
- 유찰 원인. 이미 2회 유찰됐습니다. 단순 가격 문제인지, 점포 위치·동선·공실·업종 제한 등 개별 환금성 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등 관련 제한사항을 원본 서류에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 임대수익
이 사건은 등기 권리만 보면 명확합니다. 2024.04.05 부평농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 쉽지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 2회 유찰됐고, 감정평가상 용도는 근린생활시설이며 임대관계도 미상입니다. 실거래 자료까지 없는 만큼 “반값이니 싸다”가 아니라 “이 가격에 실제 임대수익과 환금성이 성립하는가”를 확인해야 합니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 현장 수익성 검증을 통과해야 하는 물건입니다.
