인천지방법원 2025타경510782. 송도동 힐스테이트 송도 더테라스 101동 4층 408호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며 건물은 철근콘크리트구조 46층 중 4층입니다. 소유자 이재용 씨는 2020.12.22. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 338,000,000원입니다.
권리구조의 출발점은 같은 날 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 320,400,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 임차권자 김혜지 씨의 전입일은 2023.01.02.로 말소기준일인 2020.12.22.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 300,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 생기더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510782 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 101동 4층 408호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 46층 중 4층 · 임차권 범위 84.2807㎡ 전부 |
| 소유자 | 이재용 (2020.12.22. 소유권이전 · 등기부 거래가액 338,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 273,274,614원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.22. 근저당권 · 채권최고액 320,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2020.10.14. 미래송도피에프브이주식회사 명의로 소유권보존 후 주식회사하나자산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2020.12.22. 신탁등기가 말소되면서 이재용 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 등기된 김혜지 씨의 주택임차권, 임의경매개시결정, 연수구 압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 특히 임차권자의 전입일 2023.01.02.는 말소기준일 2020.12.22.보다 늦으므로 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 없음
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜지 주거 · 임차권등기 4층 408호 84.2807㎡ 전부 | 계약 2022.10.21. 확정 2022.12.19. 전입·점유 2023.01.02. 배당요구 2025.01.20. | 300,000,000원 | 없음 말소기준 뒤 전입 | 배당 확인 필요 확정일자·배당요구 있음 | 0원 미배당액 인수 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 402,000,000원, 시세 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 402,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 402,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 감정가와 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “인수 0원이라 싸다”거나 “감정가 수준이 적정하다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 감정평가상 업무시설(오피스텔)인 만큼 아파트 거래가격을 그대로 비교해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 320,400,000원 | 320,400,000원 |
| 확인 필요 · 임차권자 김혜지 | 300,000,000원 | 순위·금액 확인 필요 |
| 표상 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,180,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정된 6,420,000원입니다. 근저당권 채권최고액 320,400,000원을 전액 배당한 뒤 표상 잔여액은 75,180,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 임차권자의 실제 배당은 별도 확인이 필요하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천은송초등학교 남서측 인근이며, 주위에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재해 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 송도달빛축제공원역이 소재해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 46층 건물로 위생·급배수, 지역난방, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 토지도 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 사건 용도 표시만 보고 일반 아파트로 판단해서는 안 됩니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 속하며, 공시지가는 ㎡당 2,339,000원입니다.
- 도로. 단지 동측·북측·서측으로 포장도로와 접하고, 동측과 북측 도로를 통해 지하주차장 진출입이 가능합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 평면도 불일치. 건축물현황도상 층별평면도와 호별평면도가 서로 상이합니다. 실제 호실 위치·경계·면적과 현황을 반드시 대조해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 사건상 용도 표시와 감정평가 이용상태가 다릅니다. 건축물대장·집합건축물대장·현황을 확인하고 취득세·대출·전입·임대 운용 조건을 검토해야 합니다.
- 임차권자 배당. 김혜지 씨는 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 내역이 있습니다. 배당요구 종기 준수 여부와 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 배당관계 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 돼 있어 현재 점유 여부와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 대항력이 없더라도 인도 절차와 협의 비용은 발생할 수 있습니다.
- 시세 대조. 동일 단지·동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확보하기 전에는 감정가 402,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 매각대금에서 우선 처리될 수 있는 항목을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격과 현황은 별개
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.12.22. 근저당권이 말소기준이고, 김혜지 씨의 전입일은 2023.01.02.로 뒤에 있습니다. 임차보증금은 300,000,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 후순위 임차권과 압류도 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리가 정리된다고 가격까지 적정한 것은 아닙니다. 현재는 신건으로 최저가가 402,000,000원이고, 비교 가능한 최근 실거래 근거 없이 싸다고 평가할 수 없습니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이라는 점과 층별·호별 평면도 불일치도 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 현황 검증을 마치기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
