인천지방법원 2025타경512626. 인천 미추홀구 주안동 남양빌라 1동 2층 201호, 전용 37.5㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 82,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 표면상 최저가가 아니라 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득액입니다.
임차인 조용재는 2019.12.30 임대차계약, 2019.12.31 확정일자, 2020.01.27 점유 개시, 2020.01.28 주민등록을 마쳤고 2022.06.07 주택임차권등기를 했습니다. 보증금은 83,000,000원이며, 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 현재 회차 예상배당은 80,124,000원으로, 남는 2,876,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로592번길 12, 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.5㎡ · 3층 건물 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 남양빌라(1동) · 8세대 · 1990.04.03 준공 · 벽돌조 슬래브위 기와지붕 |
| 소유자 | 남방딜렌드라 (2020.07.07 소유권이전, 거래가액 83,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조용재 / 90,554,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당액을 인수한다
이 사건의 말소기준일로 제시된 2025.10.15 강제경매개시결정보다 앞서 임차인의 주민등록·점유·확정일자와 주택임차권등기가 모두 존재합니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 조용재 | 제2층 제201호 37.5㎡ 전부 주거·임차권등기 | 83,000,000원 | 확정 2019.12.31 전입 2020.01.28 임차권등기 2022.06.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 83,000,000원은 중복 합산 대상이 아닙니다.
과거 등기에는 한국주택은행 근저당 9,100,000원, 효성신용협동조합 근저당 12,000,000원, 이광칠 근저당 12,600,000원과 농업협동조합중앙회 가압류 6,006,537원이 나타납니다. 다만 효성신용협동조합과 이광칠 근저당은 2004년, 농업협동조합중앙회 가압류는 2000년, 한국주택은행 근저당은 2019년에 각각 말소된 이력이 함께 확인됩니다. 예상배당표에는 이 과거 권리들이 미배당 항목으로도 표시되므로, 현재 유효한 인수권리로 단정하지 말고 등기부 말소사항과 매각물건명세서의 인수사항을 원본에서 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
남양빌라(1동) 동일면적 37.5㎡에서 확인된 거래는 2024.07, 3층 80,000,000원 1건입니다. 평균·최저·최고 거래가가 모두 80,000,000원이며, 현재 최저매각가 82,000,000원은 이 기준의 102.5%입니다. 최저가 자체부터 확인된 거래가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 현재 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.07 | 37.5㎡ | 3층 | 80,000,000원 | 106.1% |
| 평균 | 37.5㎡ | 1건 | 80,000,000원 | 106.1% |
더 중요한 숫자는 82,000,000원이 아니라 84,876,000원입니다. 매수인이 인수할 임차보증금 잔액을 더한 현재 실질취득액은 확인된 실거래보다 4,876,000원 높습니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 가격 판단의 여유를 더 크게 잡아야 하며, 이 수치만으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 82,000,000원 | 2,876,000원 | 84,876,000원 | 106.1% |
| 1회 유찰 시 (80%) | 65,600,000원 | 18,980,800원 | 84,580,800원 | 105.7% |
| 2회 유찰 시 (64%) | 52,480,000원 | 31,864,640원 | 84,344,640원 | 105.4% |
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 1. 임차인 조용재 보증금 | 83,000,000원 | 80,124,000원 |
| 2. 한국주택은행 근저당 | 9,100,000원 | 0원 |
| 3. 효성신용협동조합 근저당 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 이광칠 근저당 | 12,600,000원 | 0원 |
| 5. 농업협동조합중앙회 가압류 | 6,006,537원 | 0원 |
| 6. 이광칠 경매개시결정 | 90,554,136원 | 0원 |
| 7. 조용재 경매개시결정 | 90,554,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 임차인에게 80,124,000원이 배당되고, 보증금 부족분 2,876,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 인천남부초등학교 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 166.8㎡, 지목 대, 평탄한 사다리형 주거용 건부지이며 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 실거래 80,000,000원을 확정적인 시세로 단정하기보다 보수적으로 판단해야 합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 82,000,000원이 아니라 인수액을 더한 84,876,000원을 기준으로 수익성과 자금계획을 검토하세요.
- 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 84,000,000원대로 유지됩니다. 최저가 하락폭을 할인율로 오인하면 안 됩니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록·점유 유지 여부, 배당요구와 임차권등기 상태를 대조하세요.
- 동일인 관계 검증. 임차인과 신청채권자가 모두 조용재로 표시됩니다. 임대차와 경매신청 채권의 실체, 이해관계와 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 과거 권리 말소 대조. 과거 근저당·가압류의 설정과 말소 이력이 함께 존재합니다. 등기부 말소사항과 매각물건명세서의 인수권리 기재를 직접 대조하세요.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 거래가 1건뿐이므로 층·내부상태·수선비를 반영한 현장 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형 경매”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 임차보증금 83,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 84,876,000원이며, 1회와 2회 유찰 뒤에도 각각 84,580,800원, 84,344,640원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
반면 확인된 동일면적 실거래는 80,000,000원입니다. 최저가 자체도 이보다 높고, 실질취득은 106.1%에 달합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 관계 검증, 과거 권리의 설정·말소 대조, 8세대 다세대주택의 제한적인 거래 표본까지 남아 있습니다. 최저가 할인은 착시이고, 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
