인천지방법원 2025타경512626. 인천 미추홀구 주안동 1466-5에 있는 남양빌라 2층 201호입니다. 전용면적은 37.5㎡, 1990년 4월 3일 준공된 8세대 규모 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 남방딜렌드라이며, 2020년 7월 7일 거래가액 83,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 조용재가 신청한 강제경매이고, 청구금액은 90,554,136원입니다.
눈여겨볼 대목은 신청채권자 조용재가 등기부 을구 7번의 주택임차권자 조용재와 동일인이라는 점입니다. 임차보증금은 83,000,000원이고, 주민등록일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매가 아니라, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1466-5 2층 201호 도로명: 인천광역시 미추홀구 미추홀대로592번길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 2층 201호 · 37.5㎡ |
| 건물규모 | 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물 · 8세대 · 1990.04.03 준공 |
| 소유자 | 남방딜렌드라 · 2020.07.07 소유권이전 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 조용재 / 90,554,136원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.15 갑구 13번 강제경매개시결정 |
| 선순위 주택임차권 | 조용재 · 을구 7번 · 보증금 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 반드시 인수액에 반영
과거 한국주택은행, 효성신용협동조합, 이광칠 명의의 근저당권은 각각 등기부상 말소되었습니다. 이 사건에서 중요하게 볼 권리는 현재 존속하는 을구 7번 주택임차권등기와 갑구 13번 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 존재
등기부 임차권등기와 현황조사, 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자와 임차권자가 같은 조용재이지만, 두 명의 임차인으로 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 임차보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용재 2층 201호 전부 |
83,000,000원 | 2020.01.28 2019.12.31 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2019.12.30 |
|---|---|
| 확정일자 | 2019.12.31 |
| 점유개시일 | 2020.01.27 |
| 주민등록일 | 2020.01.28 |
| 주택임차권등기 | 2022.06.07 · 을구 7번 |
| 배당요구 | 신고 · 2022.06.07 |
| 보증금 | 83,000,000원 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 승계·인수 판단 | 전액 미변제 시 잔액 인수 |
임차인의 확정일자는 2019.12.31, 주민등록일은 2020.01.28로, 모두 경매개시결정일인 2025.10.15보다 앞섭니다. 임차인은 우선변제를 받을 수 있지만, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미배당액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
남양빌라(1동)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 37.5㎡ 실거래는 2024년 7월 3층, 80,000,000원입니다. 거래 표본이 1건으로 적고 시점도 지난 거래이므로, 이를 현재 시세의 확정값으로 보기는 어렵습니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 거래가 / 부담액 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 실거래 | 37.5㎡ | 3층 | 80,000,000원 |
| 감정가 | 37.5㎡ | 2층 | 82,000,000원 |
| 현 최저매각가 | 37.5㎡ | 2층 | 82,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 37.5㎡ | 2층 | 84,876,000원 |
최저매각가 82,000,000원은 실거래 80,000,000원의 102.5%입니다. 여기에 현재 예상 인수액 2,876,000원을 더하면 실질취득 부담은 84,876,000원으로, 실거래 기준 약 106.1%입니다.
차액은 4,876,000원입니다. 취득세, 명도비용, 체납 관리비 등 별도 비용까지 발생할 수 있다는 점을 고려하면, 확인된 거래가격 대비 가격상 여유가 있다고 보기 어렵습니다. 특히 최근 거래 표본이 적어 가격 상승이나 하락 방향을 단정할 수 없으므로, 오래된 단일 실거래 평균만으로 추가 가격 프리미엄을 인정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,876,000원 |
| 1. 임차인 조용재 보증금 | 83,000,000원 | 80,124,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 조용재 | 90,554,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | 83,000,000원 | 2,876,000원 |
집행비용 1,876,000원을 먼저 공제하고 임차보증금에 80,124,000원을 배당하는 추정입니다. 임차인 미배당액 2,876,000원은 매수인이 부담하는 것으로 계산했습니다. 신청채권자 청구액에 대한 별도 배당은 0원으로 제시되어 있으나, 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 실제 채권관계와 배당표를 반드시 대조해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰별 실제 부담 비교
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 82,000,000원 | 2,876,000원 | 84,876,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 65,600,000원 | 18,980,800원 | 84,580,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 52,480,000원 | 31,864,640원 | 84,344,640원 |
이 세 시나리오에서 중요한 수치는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 더한 총부담입니다. 배당 부족액을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다.
결과적으로 신건부터 2회 유찰 가정까지 실질취득 부담은 84,876,000원 → 84,580,800원 → 84,344,640원으로 제한적으로만 감소합니다. 52,480,000원에 낙찰받는다고 해서 52,480,000원에 이 주택을 취득하는 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천남부초등학교 동측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 1990.04.03 준공된 3층 벽돌조 다세대주택의 2층 201호입니다. 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·전기설비가 있습니다.
- 접도. 북측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 등고평탄한 사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 관한 지정사항으로 기재되어 있으며, 명시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 규제 적용 여부는 다시 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,240,000원/㎡로 기재되어 있으며, 토지 전체 면적은 166.8㎡입니다. 이 면적을 개별 호실의 전용 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 1건에 그칩니다. 대단지 아파트와 달리 가격 검증과 매수 수요 판단에 불확실성이 큽니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 건축물대장과 현장 이용상태의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 갑구 13번 2025.10.15 강제경매개시결정을 기준으로, 을구 7번 주택임차권등기가 선순위임을 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액 확인. 현재 최저가 낙찰 가정의 미배당 보증금은 2,876,000원입니다. 실제 배당표와 선순위 채권을 확인해 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 진정성 검토. 신청채권자와 임차권자가 모두 조용재로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급 내역, 확정일자, 주민등록, 임차권등기명령 및 집행권원의 관계를 대조해야 합니다.
- 채권 중복 계산 방지. 임차보증금 83,000,000원과 신청채권 청구금액 90,554,136원은 서로 다른 성격의 금액입니다. 동일인 채권의 중복 여부와 배당 처리를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 주택임차권등기가 확인되지만 현재 실제 점유 및 퇴거 상태는 현장 확인이 필요합니다. 대항력과 임차권 말소 문제를 인도절차와 함께 검토해야 합니다.
- 가격 비교. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 실질취득 부담으로 비교해야 합니다. 신건 기준 84,876,000원으로 확인된 실거래 80,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 가정에서도 실질취득은 84,580,800원, 2회 유찰 가정에서는 84,344,640원입니다. 낙찰가 할인율을 실제 취득원가 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 현장 및 건축물 확인. 벽돌조 3층 건물의 노후 상태, 누수, 설비, 불법 증축 여부, 건축물대장 및 대지권을 확인해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 공용부분 관리비, 조세채권, 추가 집행비용 등 예상배당표에 반영되지 않은 부담을 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래허가 관련 지정기간과 외국인 등에 대한 적용 여부를 매각기일 기준으로 다시 대조해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 보증금 부담은 남는다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 82,000,000원이 아닙니다. 먼저 확인해야 할 것은 83,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
현재 최저가 낙찰을 가정하면 매수인 인수액은 2,876,000원, 실질취득 부담은 84,876,000원입니다. 확인된 동일 면적 실거래 80,000,000원보다 약 6.1% 높은 수준입니다. 더구나 2회 유찰을 가정하더라도 예상 실질취득 부담은 84,344,640원으로, 가격 메리트가 충분히 형성되지 않습니다.
임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 특수성, 오래된 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 선순위 보증금의 인수 가능성이 겹칩니다. 현재 조건에서는 적극적인 입찰보다 권리와 채권관계의 원본 검증이 우선입니다. 입찰가격의 적정성은 임차권 인수 부담이 실제로 어떻게 정리되는지 확인한 뒤 다시 판단해야 합니다.
