광주지방법원 2024타경1130. 영광대마일반산업단지 안의 공장용지와 공장·사무실·숙소·창고를 함께 매각하는 물건입니다. 토지는 6,611.8㎡의 공장용지이고, 감정평가상 건물은 공장·사무실·숙소·창고로 이용 중입니다. 감정가 3,696,177,800원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,324,711,000원, 감정가의 35.84% 수준까지 내려와 있습니다.
등기 구조 자체는 말소기준권리 이후 권리가 대부분 매각으로 정리되는 형태입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순히 “4회 유찰이라 싸다”가 아닙니다. 서진산업의 대항력 여부와 보증금이 미상이고, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구, 제시외건물, 매각에서 제외되는 타인 소유 기계·기구와 태양광발전시설, 지상에 다량 적재된 PE 발포 폐기물까지 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1130 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 영광군 대마면 송죽리 1018-2 · 전라남도 영광군 대마면 전기차1로 49 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 숙소 · 창고 |
| 토지 | 공장용지 6,611.8㎡ · 일반공업지역 · 일반산업단지 |
| 소유자 | 주식회사창성그린텍 |
| 감정가 / 최저가 | 3,696,177,800원 / 1,324,711,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차는 별도 확인
현재 말소기준권리는 2019.05.07. 을구 5번 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,280,000,000원입니다. 같은 날 신한은행의 480,000,000원·600,000,000원 근저당이 뒤따르고, 이후 윤선 근저당, 한국전력공사·국민은행·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험·소상공인시장진흥공단 등의 가압류와 영광군·국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서진산업 | 전부 | 전입신고일 미상 · 2024.04.26. 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진욱 | - | 2022.03.07. 전입 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 이진욱은 2022.03.07. 전입해 2019.05.07. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 서진산업은 전부를 점유하고 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만을 근거로 “매수인 인수 없음”이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 4회 유찰이지만 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 3,696,177,800원에서 현재 최저매각가가 1,324,711,000원까지 내려와 감정가 대비 35.84%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 1,059,768,800원, 6회 유찰 시 847,815,040원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 공장과 토지, 기계·기구가 결합된 산업용 자산은 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 특히 현재 매각에는 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구와 제시외건물이 포함되는 반면, 일부 타인 소유 기계·기구와 태양광발전시설은 제외되므로 실제 영업·설비 가치와 매각 포함 범위를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,324,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,647,110원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,280,000,000원 | 1,309,063,890원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 윤선 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 한국전력공사 | 119,485,290원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 187,523,725원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 356,283,268원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,410,682원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 45,359,245원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 253,592,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 4,403,654,210원 중 1,309,063,890원이 배당되고 3,094,590,320원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이나, 서진산업의 대항력·보증금 미상 위험은 별도입니다.
⑤ 공장·토지 및 매각범위 메모
- 입지. 전라남도 영광군 대마면 송죽리 소재 영광대마일반산업단지 내이며, 주위는 중·소규모 공장이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장, 사무실, 숙소, 창고 및 제시외 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 6,611.8㎡, 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 94,900원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조를 중심으로 공장·사무실·숙소·창고가 구성되어 있고, 화재탐지·경보설비와 일부 위생·급배수·바닥난방설비가 있습니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구와 지상 제시외건물이 포함되며, 별지 기계·기구 기호 6~15는 기호 1~5와 중복됩니다.
- 매각 제외. 내부의 목록에 포함되지 않은 타인 소유 제시외기계·기구와 지붕의 타인 소유 태양광발전시설은 매각에서 제외됩니다.
- 현장 리스크. 목록 1 지상에 PE 발포 폐기물이 다량 적재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서진산업 임차관계. 전입신고일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 및 낙찰자 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 이진욱 점유관계. 2022.03.07. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 영광군·국민건강보험공단·국의 압류가 있고, 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 기계·설비 경계. 매각 포함 기계·기구와 제외되는 타인 소유 설비를 별지와 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 폐기물. PE 발포 폐기물의 소유관계와 반출·처리 부담을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 35.84%여도 최근 거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 낮아진 가격보다 ‘확정되지 않은 비용’이 먼저다
이 사건은 감정가 3,696,177,800원에서 4회 유찰되어 1,324,711,000원까지 내려온 대형 공장·토지 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 실제 입찰 판단에서는 서진산업의 대항력 가능·미상, 타인 소유 설비의 매각 제외, 다량의 PE 발포 폐기물, 국세·지방세 압류가 더 중요합니다.
특히 배당표상 인수액이 0원이라는 사실과 실제 인수위험이 0이라는 결론은 같지 않습니다. 서진산업의 보증금과 전입 시점이 확인되지 않은 이상 실질취득비용은 현재 최저가 1,324,711,000원으로 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 4회 유찰·감정가 35.84%만으로 “싸다”고 단정하기보다 임차·설비·폐기물·세금의 미확정 범위를 먼저 숫자로 확정하는 사건입니다.
