광주지방법원 2024타경5323. 나주시 빛가람동 케이에스프라자 1동 1층 110호입니다. 감정평가 이용상태는 상가이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물의 1층 점포입니다. 감정가는 547,000,000원이지만 8회 유찰을 거쳐 현재 회차 최저매각가는 80,301,000원입니다. 등기상 말소기준은 2014.12.30. 설정된 노안농업협동조합 근저당권 446,400,000원이고, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차·점유 조사에는 양은진과 김태양, 그리고 성명이 확인되지 않은 점유 관련 기록이 있습니다. 양은진은 2022.12.21. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김태양과 성명 미상 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5323 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 빛가람로 731, 1동 1층110호 (빛가람동,케이에스프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상가 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 · 지하1층 지상5층 중 제1층 제110호 |
| 소유자 | 박병학 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 80,301,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노안농업협동조합 / 376,435,804원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준권리 이후는 소멸
을구 1번 광주은행 근저당권 1,948,800,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2014.12.30. 노안농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2024.06.17. 국 압류와 2024.06.28. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 0원 계산과 별개로 미상 2건 확인 필요
| 성명 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양은진 | 110호 / 주거 | 2022.12.21 | 5,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태양 | 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 15%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 80,301,000원으로 감정가 547,000,000원의 14.68%입니다. 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 상가의 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 게다가 이미 8회 유찰됐다는 사실 자체가 이 물건의 환금성·수요를 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,301,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,845,418원 |
| 2. 근저당 · 노안농업협동조합 | 446,400,000원 | 78,455,582원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 446,400,000원 중 현재 회차 예상 배당은 78,455,582원, 미배당은 367,944,418원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 미성숙상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하고 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제110호 상가이며, 전면강화유리·인테리어·타일마감 등이 확인됩니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 도로. 대로1류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,643,000원/㎡이며 토지면적은 1,061.3㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 김태양과 성명 미상 점유자의 전입신고일·보증금·점유부분을 반드시 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 양은진. 110호 주거 사용, 보증금 5,000,000원·차임 700,000원이며 2022.12.21. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 상가 수요 확인. 8회 유찰된 만큼 단순히 감정가 대비 할인폭이 크다는 이유만으로 응찰하지 말고 실제 임대수요와 매매수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 채권 미배당. 현재 367,944,418원, 9회 유찰 시 383,715,534원, 10회 유찰 시 396,332,428원으로 늘어납니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 영업·주거·공실 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “15%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 547,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 80,301,000원까지 내려왔습니다. 그러나 상가이고 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 할인폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 기준권리 이후의 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이지만, 전입일·보증금이 미상인 점유·임차 관련 2건은 여전히 확인 대상입니다. 여기에 미성숙상가지대라는 입지 평가와 8회 유찰 이력까지 겹칩니다. 결론은 등기구조는 비교적 단순하지만, 점유·임차 확인과 환금성 검증 없이는 가격만 보고 들어가기 어려운 물건입니다.
