대전지방법원 2025타경12011. 아산시 배방읍 중앙하이츠오르젠2단지 202동 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 박대성이고, 2016.03.28. 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 180,000,000원입니다. 과거 신한은행 근저당 2건과 사당새마을금고 근저당은 모두 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 김민경의 임차권입니다.
김민경은 2022.02.27. 임대차계약, 2022.02.28. 확정일자, 2022.03.25. 전입 및 점유를 시작했고 보증금은 230,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.07.09.이므로 임차인의 대항력 발생이 훨씬 앞섭니다. 원칙적으로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가 + 인수액이 사실상 보증금 230,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 바로 이 원칙을 뒤집는 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 634 중앙하이츠오르젠2단지 202동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.988㎡ · 철근콘크리트구조 15층 아파트의 제5층 제502호 |
| 소유자 | 박대성 · 2016.03.28. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,859,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 차단
경매개시결정일은 2025.07.09.이고, 그보다 앞선 2022.03.25.에 김민경이 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 김민경의 임차권은 대항력 있음으로 판단됩니다. 2024.04.09. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했으며 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2022.03.25 | 2022.02.28 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 승계 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 생긴다
중앙하이츠오르젠2단지는 298세대, 사용승인일은 2006.06.30.이고, 대상 면적은 84.988㎡입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 208,500,000원, 최신 거래 2026.06 · 193,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 155,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 15 | 243,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 15 | 243,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 12 | 216,500,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.988㎡ | 12건 | 208,458,333원 |
| 최근12개월 평균 | 84.988㎡ | 10건 | 208,500,000원 |
최신 거래는 2026.06. 193,000,000원이고 최근 12개월 평균은 208,500,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 0.1%로, 제공된 지표상 뚜렷한 하락 추세는 나타나지 않습니다. 확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 155,400,000원이므로 최근 평균보다 충분히 낮습니다. 이 가격 메리트는 확약서가 유효하다는 전제에서만 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 김민경 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 240,859,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 부족분은 77,575,600원입니다. 원칙적으로는 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모산초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 주택, 근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트 1개호로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 5층 502호입니다.
- 도로. 동측 대로, 북측 중로, 서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,617,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 함께 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인은 김민경 1명이며, 주택도시보증공사는 임차보증금 반환채권의 승계인입니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 배당 산식과 실질 인수 구분. 산식상 부족분 77,575,600원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 유찰 횟수 4회는 단지 평균 3.0회를 웃돕니다. 권리조건과 시장 반응을 함께 검토해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 155,400,000원은 최근12개월 평균 208,500,000원의 74.5%입니다. 시세 비교는 최저가가 아니라 확약 반영 후 실질취득 기준으로 판단하는 것이 맞습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 선순위 임차권을 확약서가 뒤집은 사건
표면만 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 155,400,000원에서 배당으로 다 받지 못하는 구조입니다. 그래서 확약이 없다면 ‘감정가의 70%’라는 숫자는 가격 메리트가 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 머물기 때문입니다.
하지만 이번 사건은 다릅니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했습니다. 그 결과 김민경 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 155,400,000원으로 정리됩니다. 이 금액은 최근12개월 실거래 평균 208,500,000원의 74.5%입니다.
결론은 명확합니다. 확약서 확인 전에는 선순위 임차권 인수형, 확약서 확인 후에는 인수 0원의 가격 메리트형입니다. 4회 유찰이라는 이력은 가볍지 않지만, 권리조건을 원본에서 다시 확인해 확약의 효력이 그대로 유지되는 것이 확인된다면 가격 측면에서는 검토 가치가 있는 구간입니다.
