대전지방법원 2025타경12011. 아산시 배방읍 중앙하이츠오르젠2단지 202동 5층 502호, 전용 84.988㎡ 아파트입니다. 감정가는 222,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 108,780,000원까지 내려왔습니다. 배당표와 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼, 실질취득액 역시 현재 최저가와 같습니다.
다만 이 사건은 가격표만 보고 곧바로 “반값 아파트”라고 결론 내리면 안 됩니다. 김민경 명의의 주택임차권이 2024.04.09. 등기돼 있고, 보증금은 230,000,000원입니다. 임차인 판정에는 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있습니다. 따라서 본 리포트의 금액 계산은 인수 0원을 그대로 적용하되, 권리 확정은 원문 확인을 전제로 보수적으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 634 중앙하이츠오르젠2단지 제202동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.988㎡ · 15층 아파트 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 박대성 (2016.03.28. 거래가액 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,859,003원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소 이력과 임차권을 함께 본다
2006.10.10. 설정된 신한은행 근저당권 108,000,000원과 2013.05.16. 설정된 신한은행 근저당권 32,400,000원은 2016.04.01. 각각 말소됐습니다. 박대성 소유권 이전 후 2021.11.04. 설정된 사당새마을금고 근저당권 187,200,000원도 2022.03.25. 말소됐습니다. 이후 김민경의 임대차가 시작됐고 2024.04.09. 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김민경 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 230,000,000원 | 2022.03.25. 2022.02.28. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 배당요구 2024.04.09. |
② 시세 비교 — 실질취득액은 실거래 평균의 52.2%
중앙하이츠오르젠2단지 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 거래금액은 190,000,000원~243,000,000원, 평균은 208,458,333원입니다. 현재 회차의 실질취득액 108,780,000원은 이 평균의 52.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 15 | 243,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 15 | 243,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 12 | 216,500,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 208,458,333원 |
감정가 222,000,000원은 실거래 평균보다 높지만, 현재 최저가와 실질취득액은 108,780,000원으로 크게 낮습니다. 실거래 최저 190,000,000원과 비교해도 가격 간격이 큽니다. 다만 이 할인 폭은 매수인 인수 0원이 최종 확인될 때에만 그대로 유효합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,322,920원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 106,457,080원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 32,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 사당새마을금고 | 187,200,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 240,859,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 568,459,003원 중 채권자 예상배당은 106,457,080원이며, 미배당액은 462,001,923원입니다. 106,457,080원은 을구 1번 신한은행 근저당권 배당액입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오 — 추가 유찰에도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 108,780,000원 | 106,457,080원 | 462,001,923원 | 0원 | 108,780,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 494,083,631원 | 0원 | 76,146,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 53,302,200원 | 51,942,760원 | 516,516,243원 | 0원 | 53,302,200원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모산초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·주택·근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 아파트의 5층 502호입니다. 전기·냉난방·소방·위생·급배수·가스·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 대로, 북측 중로, 서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 모산중학교·모산초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,617,000원이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 중앙하이츠오르젠2단지는 298세대, 2006.06.30. 준공 단지입니다. 동일 면적대 실거래 12건이 확인되며 거래 범위는 190,000,000원~243,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 김민경 임차권에 대한 “미변제 잔액 매수인 인수” 문구의 범위와 효력을 확인하세요.
- 배당순위 대조. 106,457,080원은 신한은행 예상배당액입니다. 이를 임차인 배당액으로 오인해 인수액을 역산하면 안 됩니다.
- 말소 이력 확인. 2006년·2013년 신한은행 근저당권과 2021년 사당새마을금고 근저당권의 말소등기 및 말소기준 판정을 등기부 원본과 대조하세요.
- 임차인 점유·명도. 김민경의 실제 점유 여부, 전출 여부, 임차권등기 이후 점유 상태와 인도 조건을 확인하세요.
- 보증금 변제관계. 주택도시보증공사의 대위변제 여부와 임차보증금 채권의 귀속·잔액을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 확인하고 상충되는 기재는 법원에 문의하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 권리 문구 확인 전에는 보류
현재 배당표와 회차별 시나리오만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고, 현재 실질취득액은 108,780,000원입니다. 동일 평형 실거래 평균 208,458,333원의 52.2%이므로 정량 가격은 분명 낮습니다. 3회 또는 4회 유찰 시에도 인수액을 별도로 더하지 않으며 실질취득액은 각각 76,146,000원, 53,302,200원입니다.
그러나 보증금 230,000,000원의 김민경 임차권과 매각물건명세서 인수 문구는 이 사건의 핵심 확인사항입니다. 106,457,080원을 임차인 배당으로 바꾸거나, 근거 없는 잔액을 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적이지만 권리 확정은 보류. 인수 0원 산정과 명세서 문구가 법원 원문에서도 양립하는지 확인한 뒤에만 응찰가를 결정해야 합니다.