광주지방법원 2024타경80867. 송정동 펠릭스골드주상복합 13층 1302호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자 김봉환은 2019.08.29 거래가 138,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 가장 중요한 권리는 2021.07.09 설정된 박현준의 전세권 135,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.02.15 국의 압류이므로 이 전세권은 선순위이며, 매각물건명세서에도 매수인에게 인수되는 권리라고 명시돼 있습니다.
박현준은 현황조사와 매각물건명세서에서 1302호 임차인으로도 확인됩니다. 전입일은 2021.07.09로 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 조사됐습니다. 동시에 전세권자이자 이번 강제경매의 채권자입니다. 임차인 지위에 기해서는 배당요구를 했지만, 전세권자 지위에 기해서는 배당요구를 하지 않았습니다. 따라서 7,891,000원의 최저가를 곧바로 취득비용으로 보면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경80867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 광산로 61, 13층1302호 (송정동,펠릭스골드주상복합) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김봉환 (2019.08.29 소유권이전 · 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 7,891,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현준 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상14층 중 13층 1302호 |
① 권리 흐름 — 135,000,000원 전세권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2022.02.15 서광주세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.07.09 박현준의 전세권은 전세금 135,000,000원, 범위는 건물 전부이며, 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 반면 2022.08.03 국민건강보험공단 압류와 2024.09.10 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현준 | 1302호 | 2021.07.09 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 전세권 인수 |
박현준의 전입일 2021.07.09는 말소기준 2022.02.15보다 앞섭니다. 임차인으로서는 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 배당 추정에서도 대항력 有 · 우선변제권 無로 정리돼 있습니다. 별도로 같은 날 설정된 전세권은 전세권자로서 배당요구하지 않아 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
펠릭스골드의 실거래는 최근 12개월 6건 평균 62,666,666원, 최신 거래는 2025.11 60,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 -17.7%로 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 69,416,666원보다도 최근 12개월 평균을 우선해 보는 것이 현재 가격 흐름에 더 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 21.36㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2025.06 | 21.27㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.06 | 21.87㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2025.06 | 21.87㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 21.36㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2025.03 | 21.2㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 62,666,666원 |
다만 가격 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 본건의 비교 대상 면적은 44.2814㎡인데, 위 실거래는 21.2㎡~21.87㎡이고 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 135,000,000원과 실거래 평균을 동일 면적의 직접 시세처럼 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 실질취득이 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높은 상태이고 시장 추세도 -17.7%이므로, 현재 자료만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 542,038원 |
| 인수 · 임차인 박현준 보증금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 박현준 | 135,000,000원 | 7,348,962원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 박현준 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정에서는 매각대금 7,891,000원 중 집행비용 542,038원을 제외한 7,348,962원이 전세권 항목에 배당되는 형태로 계산돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 박현준이 임차인 지위로는 배당요구를 했으나 전세권자 지위로는 배당요구하지 않았고, 을구 5번 전세권은 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 권리 판단에서는 인수권리 존속을 우선해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 7,891,000원 | 7,348,962원 | 262,651,038원 | 135,000,000원 |
| 14회 유찰 시 | 6,312,800원 | 5,799,170원 | 264,200,830원 | 135,000,000원 |
| 15회 유찰 시 | 5,050,240원 | 4,559,336원 | 265,440,664원 | 135,000,000원 |
현재 회차에서 14회·15회 유찰로 넘어가면 최저가는 6,312,800원, 5,050,240원으로 더 내려갑니다. 그러나 매수인 인수는 각 시나리오 모두 135,000,000원으로 잡혀 있습니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수가 늘어도 화면에 보이는 최저가만 낮아질 뿐, 권리부담까지 포함한 실질취득 구조는 본질적으로 바뀌지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 송정중학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·단독주택 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북동측과 남동측으로 왕복2차선도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상14층 건물의 13층 1302호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,014,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제5구역, 절대보호구역·상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 펠릭스골드는 114세대, 2017.01.05 준공이며 경매 평균 유찰 11.1회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 7,891,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금·선순위 전세권을 반영해 실질취득을 약 135,000,000원으로 보세요.
- 전세권 인수 확인. 을구 5번 전세권은 매각물건명세서에서 매수인 인수로 명시돼 있으므로 원본 명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 박현준의 다중 지위 확인. 임차인·전세권자·신청채권자가 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있으므로 실제 임대차 관계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2023.07.19 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2024.06.03 공매공고 등기가 말소됐습니다. 공매 진행과 취소 내역을 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 시장 비교 주의. 최근 실거래 면적 21.2㎡~21.87㎡와 비교 대상 면적 44.2814㎡가 일치하지 않습니다. 실거래 평균만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.7%이므로 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “7,891,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 13회 유찰 뒤의 최저가 7,891,000원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자와 정반대입니다. 박현준은 2021.07.09 전입한 대항력 임차인이면서 전세금 135,000,000원의 선순위 전세권자이고, 해당 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 실질취득은 약 135,000,000원으로 봐야 하며 추가 유찰로 최저가가 더 내려가도 이 구조는 크게 바뀌지 않습니다.
시장도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 거래 평균은 62,666,666원, 최신 거래는 60,000,000원이고 최근 흐름은 -17.7% 하락입니다. 비교 면적이 일치하지 않아 단순 시세 대조에는 한계가 있지만, 13회 유찰·단지 평균 11.1회 유찰·낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 최저가의 할인율이 아니라 선순위 인수와 실질취득비용을 먼저 보는 사건입니다.
