광주지방법원 2024타경80867. 송정동 펠릭스골드주상복합 13층 1302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중인 오피스텔 물건입니다. 감정가 164,000,000원에서 14회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,313,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 극히 일부까지 떨어진 물건처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 인수되는 전세금이 핵심입니다.
박현준은 2021.07.09. 전입했고 보증금 135,000,000원의 임차인인 동시에, 같은 날 을구 5번 전세금 135,000,000원의 전세권자이기도 합니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.02.15. 서광주세무서의 압류입니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 계속 내려가더라도 그만큼 인수 부담이 남아, 경제적 실질취득액은 약 135,000,000원 수준에 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경80867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 광산로 61, 13층1302호 (송정동,펠릭스골드주상복합) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김봉환 (2019.08.29. 소유권이전 · 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 6,313,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현준 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 1.35억 전세권이 살아남는다
② 임차인·전세권 분석
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현준 · 1302호 | 2021.07.09 | 135,000,000원 | 有 | 없음 | 전세권 인수 |
박현준은 주택임대차보호법상 임차인 지위와 전세권자 지위를 함께 보유합니다. 매각물건명세서상 임차인 지위에 기해서는 배당요구를 했지만, 전세권자로서는 배당요구를 하지 않았습니다. 데이터상 대항력은 인정되고, 전세권 자체도 말소기준보다 앞서 있어 매수인에게 인수되는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 631만원만 보면 안 된다
가격 판단의 기준은 최저가 6,313,000원이 아니라 실질취득 약 135,000,000원입니다. 이 사건처럼 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 낙찰가가 더 내려가도 인수 부담이 남아 총 경제적 부담이 크게 줄지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 21.36㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2025.06 | 21.27㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.06 | 21.87㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2025.06 | 21.87㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 21.36㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2025.03 | 21.2㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 62,666,666원 |
최근 12개월 거래 평균은 62,666,666원, 최신 거래는 60,000,000원입니다. 전체 거래 평균 69,416,666원보다 최근 구간이 낮아졌고, 최근 거래 추세는 -17.7%로 하락입니다. 다만 본건 대상 면적은 44.2814㎡인데 실거래 표본은 21㎡대여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래가들을 본건의 직접 시세로 단정할 수는 없지만, 적어도 최저가 6,313,000원만 근거로 ‘시세 대비 매우 싸다’고 평가하는 것은 잘못입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,313,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 513,634원 |
| 인수 · 임차인 박현준 보증금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 박현준 | 135,000,000원 | 5,799,366원 |
| 3. 경매개시결정 · 박현준 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 집행비용 513,634원과 전세권 항목 5,799,366원으로 매각대금이 소진되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 264,200,634원이고, 매수인 인수액은 135,000,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·단독주택 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 13층 1302호이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 적용됩니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 환금성. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 12.0회이고 현재 본건은 14회 유찰 상태입니다. 최근 경매 통계의 매각률도 0.0%로 나타나 가격 외에 환금성 자체를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 6,313,000원만 보고 수익성을 계산하지 말고, 135,000,000원 인수 부담을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 전세권 원본 확인. 을구 5번 전세권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재와 등기부 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임대차 실재성 확인. 박현준이 임차인·전세권자·신청채권자 지위를 함께 갖고 있으므로 임대차계약서, 전세금 지급내역, 점유상태, 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 이후 공매취소공고로 말소된 이력이 있습니다.
- 시세 면적 차이. 참고 실거래는 21㎡대이고 본건 대상 면적은 44.2814㎡이므로 최근 거래 평균을 본건의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.7%로 나타나므로 과거 전체 평균만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “14회 유찰”보다 “1.35억 인수”가 먼저다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 6,313,000원이지만, 투자 판단에서 가장 중요한 숫자는 135,000,000원입니다. 박현준의 전입과 전세권은 말소기준보다 앞서 있고, 매각물건명세서도 전세권이 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 감정가의 극히 일부까지 내려왔다고 해서 그만큼 싸진 것이 아닙니다.
참고 실거래는 최근 12개월 평균 62,666,666원, 최신 60,000,000원이며 추세도 -17.7% 하락입니다. 면적이 본건과 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있지만, 실질취득 약 135,000,000원을 감안하면 ‘초저가 낙찰’로 접근할 사건이 아니라 인수권리와 실제 가치 확인이 선행돼야 하는 고위험 물건입니다. 14회 유찰이라는 숫자보다, 낙찰 뒤에도 살아남는 권리가 무엇인지가 이 사건의 핵심입니다.
