광주지방법원 2024타경83675. 건영아파트 103동 11층 1103호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가에서 얼마나 많이 떨어졌느냐가 아닙니다. 2011.03.15. 설정된 에이테크솔루션주식회사 전세권이 2022.06.15. 설정된 주식회사카인드대부 근저당보다 앞서 있고, 2022.05.16. 변경등기로 전세금이 192,750,000원까지 올라가 있습니다. 매각물건명세서에도 이 을구 7번 전세권설정등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있어, 최저가 9,584,000원만 보고 투자성을 판단하면 안 됩니다.
전세권을 중복 계산해서도 안 됩니다. 을구 7번은 2011.03.15. 설정된 하나의 전세권이고, 이후 7-2부터 7-7까지는 같은 전세권의 전세금·존속기간 변경 흐름입니다. 따라서 권리분석에서는 125,000,000원과 192,750,000원을 별도 권리처럼 합산하지 않고, 최종 변경 전세금 192,750,000원을 핵심 인수액으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경83675 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 첨단중앙로181번길 104, 103동 11층1103호 (월계동,건영아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(주거용) · 86.11㎡ · 지하1층 지상15층 중 11층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 한해란 · 2011.03.15. 소유권이전 · 거래가액 130,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 9,584,000원 (14회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.06.15. 주식회사카인드대부 근저당권 · 채권최고액 52,000,000원 |
| 청구액 | 43,592,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
말소기준인 주식회사카인드대부 근저당 이후의 국 압류, 임의경매개시결정, 광산구(광주광역시) 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 반면 선순위 전세권은 말소기준보다 앞서 있으므로 별도로 취급해야 합니다. 또한 2022.10.11.에는 민간임대주택등기가 있고, 매각물건명세서 비고에도 민간임대주택임이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 정은성, 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은성 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정은성의 전입일 2023.11.14.은 말소기준권리 2022.06.15.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유자의 보증금을 선순위 전세권과 별도로 매수인이 인수한다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 단계의 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘전세권 포함 총비용’을 본다
건영아파트 86.11㎡ 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 228,600,000원이고, 최신 거래는 2026.04. 234,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 86.11㎡ | 7 | 234,000,000원 |
| 2026.01 | 86.11㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 86.11㎡ | 8 | 252,000,000원 |
| 2025.09 | 86.11㎡ | 5 | 201,000,000원 |
| 2025.07 | 86.11㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 2025.03 | 86.11㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 86.11㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.10 | 86.11㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 86.11㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2024.09 | 86.11㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.08 | 86.11㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2024.06 | 86.11㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 86.11㎡ | 5건 | 228,600,000원 |
최저매각가 9,584,000원 자체는 최근 12개월 평균의 4.2%에 불과합니다. 하지만 선순위 전세금 192,750,000원을 전액 인수하는 보수적 시나리오에서는 실질취득이 202,334,000원까지 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 88.5%, 최신 거래 234,000,000원의 약 86.5%입니다. 즉 ‘958만원짜리 아파트’가 아니라, 2억원대 총비용 가능성이 있는 물건으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,512원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 에이테크솔루션주식회사 | 125,000,000원 | 9,011,488원 |
| 3. 을구 7-7번 전세권 변경 | 192,750,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 주식회사카인드대부 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액 369,750,000원 중 채권자 배당은 9,011,488원, 미배당은 360,738,512원입니다. 다만 을구 7번과 7-7은 동일 전세권의 설정·변경 흐름이므로 권리 인수 판단에서는 중복 합산하지 않습니다. 또한 점유자 보증금이 미상이라 최우선변제 등 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 공매·민간임대주택 교차 확인
- 공매공고. 2024.08.29. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행 상황을 교차 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2022.10.11. 민간임대주택등기가 있고 매각물건명세서 비고도 민간임대주택임을 명시합니다.
- 선순위 전세권. 2011.03.15. 전세권 설정 후 여러 차례 변경됐고 2022.05.16. 전세금이 192,750,000원으로 변경됐습니다.
- 후순위 권리. 2024.03.07. 국 압류, 2024.10.22. 임의경매개시결정, 2024.11.08. 광산구(광주광역시) 압류는 말소기준 이후 권리입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월계중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·교육시설·근린공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 지하1층 지상15층 건물의 11층 1103호이며 계단식·남동향입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 도시가스, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 933,100원/㎡입니다.
- 단지. 건영아파트는 348세대이며 1998.10.21. 준공됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 을구 7번 전세권의 현재 존속 여부와 192,750,000원 전세금의 실제 반환·정산 상태를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 예상배당액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 배당표의 숫자만 보고 선순위 전세권이 없어지는 것으로 판단하면 안 됩니다.
- 정은성 점유 확인. 전입일은 2023.11.14.로 후순위이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행·중지·종결 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 확인. 민간임대주택등기와 관련 의무가 현재 매각에 어떤 영향을 주는지 원문 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 9,584,000원이 아니라 선순위 전세금까지 포함한 총비용을 기준으로 응찰가를 계산해야 합니다.
맺으며 — “9,584,000원짜리 아파트가 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 249,000,000원이 14회 유찰돼 9,584,000원까지 떨어진 극단적 할인 물건입니다. 하지만 권리순서를 펼치면 이유가 보입니다. 말소기준권리보다 11년 이상 앞선 전세권이 있고, 최종 전세금은 192,750,000원입니다. 매각물건명세서도 이 권리가 매수인에게 대항할 수 있다고 명시합니다.
따라서 판단 기준은 감정가 대비 4.2%라는 최저가가 아니라 선순위 전세권을 포함한 실질취득비용입니다. 전세금 전액 인수 기준 최대 실질취득은 202,334,000원으로 최근 12개월 평균 228,600,000원보다는 낮지만, 14회 유찰·매각률 0.0%·공매공고·민간임대주택·점유자 보증금 미상이 함께 존재합니다. 이 물건은 ‘가격이 싸서 쉬운 경매’가 아니라, 선순위 전세권의 실제 정산 상태를 확인해야만 가격 판단이 가능한 경매입니다.
