광주지방법원 2024타경83675. 광주 광산구 월계동 건영아파트 103동 11층 1103호입니다. 감정가 249,000,000원에서 13회 유찰돼 현재 최저매각가는 불과 11,980,000원, 감정가의 약 4.81%입니다. 하지만 이 사건은 “낙찰가가 싸다”와 “실제로 싸게 취득한다”가 전혀 다른 물건입니다. 이유는 말소기준권리보다 11년 이상 앞서 설정된 선순위 전세권입니다.
에이테크솔루션주식회사는 2011.03.15. 전세금 125,000,000원으로 전세권을 설정했고, 이후 동일 전세권의 변경등기를 거쳐 2022.05.16. 전세금이 192,750,000원으로 변경됐습니다. 그 다음인 2022.06.15.에야 카인드대부의 근저당권 52,000,000원이 설정돼 말소기준이 됐습니다. 따라서 을구 7번과 7-7번은 별개의 전세권 두 건으로 보증금을 합산하는 것이 아니라, 하나의 전세권이 125,000,000원에서 192,750,000원으로 변경된 이력으로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경83675 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 첨단중앙로181번길 104, 103동 11층 1103호 (월계동, 건영아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 주거용 · 지하1층 지상15층 건물 내 11층 1103호 · 계단식 · 남동향 |
| 실거래 비교면적 | 86.11㎡ |
| 소유자 | 한해란 · 2011.03.15. 소유권이전 · 거래가액 130,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 11,980,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권액 | 43,592,458원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2022.06.15. 을구 8번 근저당권 · 주식회사카인드대부 · 채권최고액 52,000,000원 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 먼저 봐야 할 선순위 전세권
전세권은 2011.03.15. 전세금 125,000,000원으로 시작해 2013년 135,000,000원, 2015년 150,000,000원, 2017년 160,000,000원, 2019년 175,000,000원, 2021년 183,750,000원, 2022.05.16. 192,750,000원으로 변경됐습니다. 이 변경 내역은 동일 을구 7번 전세권의 금액·기간 변경이므로 각각을 독립채권처럼 더하면 안 됩니다.
② 점유·임차인 — 실제 조사된 점유자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은성 | 2023.11.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유자는 정은성 1명입니다. 전입일은 2023.11.14.로 말소기준권리인 2022.06.15.보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계와 구체적인 임대차 금액은 추가 확인이 필요합니다. 이 점유자의 보증금과 선순위 전세권 192,750,000원을 서로 합산해서도 안 됩니다.
③ 실질취득가 — 1,198만원이 약 1.93억으로 바뀌는 이유
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 11,980,000원 중 집행비용 615,640원을 제외한 11,364,360원이 을구 7번 전세권에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 현재 변경된 전세금 192,750,000원을 기준으로 동일 전세권의 미배당액을 계산하면 181,385,640원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권 배당 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 11,980,000원 | 11,364,360원 | 181,385,640원 | 193,365,640원 |
| 14회 유찰 시 | 9,584,000원 | 9,011,488원 | 183,738,512원 | 193,322,512원 |
| 15회 유찰 시 | 7,667,200원 | 7,129,190원 | 185,620,810원 | 193,288,010원 |
을구 7번 전세권의 현재 전세금 192,750,000원과 각 회차 예상배당액을 기준으로 계산했습니다. 낙찰가가 더 내려가면 전세권에 배당되는 금액도 줄고 미배당 인수액이 늘어, 실질취득 총액은 약 1.93억원 부근에서 거의 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 판단 기준은 1,198만원이 아니라 약 1.93억
건영아파트 동일 비교면적 86.11㎡의 최근 12개월 거래는 5건이고 평균 228,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 7층 234,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 +2.2%입니다. 전체 12건 평균 225,666,666원보다도 최근 12개월 평균이 조금 높아, 데이터상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 86.11㎡ | 7 | 234,000,000원 |
| 2026.01 | 86.11㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 86.11㎡ | 8 | 252,000,000원 |
| 2025.09 | 86.11㎡ | 5 | 201,000,000원 |
| 2025.07 | 86.11㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 2025.03 | 86.11㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 86.11㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.10 | 86.11㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 86.11㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2024.09 | 86.11㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.08 | 86.11㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2024.06 | 86.11㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 86.11㎡ | 12건 | 225,666,666원 |
실질취득 추정 193,365,640원은 최근 12개월 평균 228,600,000원의 약 84.6%, 최신 거래 234,000,000원의 약 82.6% 수준입니다. 계산상 시세 아래이기는 하지만, 이 물건은 단순히 “시세보다 95% 싸게 나온 경매”가 아닙니다. 데이터에 표시된 최저가÷최근시세 5.2%는 선순위 전세권 인수 전의 표면 낙찰가 비율일 뿐입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 11,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 615,640원 |
| 을구 7번 전세권 · 에이테크솔루션주식회사 | 125,000,000원 | 11,364,360원 |
| 을구 7-7번 전세권 변경 | 192,750,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사카인드대부 | 52,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표에는 을구 7번 설정액과 7-7번 변경액이 각각 표시돼 있지만, 등기 이력상 7-7은 을구 7번 전세권의 변경등기입니다. 권리분석에서는 125,000,000원과 192,750,000원을 별개의 전세금으로 합산하지 않습니다. 총 미배당액 표시는 358,385,640원이지만 여기에는 동일 전세권의 설정액·변경액이 함께 집계돼 있어, 매수인 실질부담 판단은 현재 전세금 192,750,000원을 기준으로 별도 확인해야 합니다.
⑥ 공매·민간임대주택 — 권리 외 교차확인 사항
또한 2022.10.11.에는 2016.01.22. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 올라와 있습니다. 매각물건명세서 비고도 이 주택이 민간임대주택임을 명시하고 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 월계중학교 서측 인근. 주변은 아파트단지·교육시설·근린공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근 가능, 인근에 시내버스정류장이 있고 간선도로가 통과합니다. 단지 남측 진입로가 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 지하1층·지상15층. 대상 호수는 11층 1103호, 계단식·남동향입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 도시가스, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 국가산업단지, 상대보호구역, 전통상업보존구역. 공시지가는 933,100원/㎡입니다.
- 단지·거래. 건영아파트 348세대, 1998.10.21. 준공. 비교면적 86.11㎡ 실거래 12건은 200,000,000원~252,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 11,980,000원은 표면 입찰가격입니다. 선순위 전세권의 미배당 인수를 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 을구 7번 원본 확인. 2011.03.15. 전세권과 2022.05.16. 변경된 192,750,000원의 현재 존속·말소·인수 조건을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 을구 7번 125,000,000원과 7-7 변경액 192,750,000원은 동일 전세권의 변경 이력이므로 별도 보증금 두 건처럼 합산하지 않습니다.
- 정은성 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았고 실제 인도 상태도 확인해야 합니다.
- 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있으므로 법원경매와 공매 중 현재 유효한 절차와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 상태 확인. 민간임대주택 등기 및 관련 의무의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 동일 단지 경매 통계도 평균 13.0회 유찰·매각률 0.0%로 나타납니다. 선순위 권리 외에 현장·절차상 추가 원인이 없는지 확인이 필요합니다.
맺으며 — “13회 유찰의 1,198만원”보다 중요한 숫자는 1.93억
이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저매각가입니다. 감정가 249,000,000원짜리 아파트가 11,980,000원까지 내려왔으니 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 에이테크솔루션주식회사의 전세권이 있고, 현재 변경된 전세금은 192,750,000원입니다. 현재 회차 예상배당을 같은 전세권에 반영하면 미배당 인수 추정액은 181,385,640원, 실질취득은 약 193,365,640원입니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 228,600,000원과 최신 거래 234,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 가격 계산 자체에는 여지가 있습니다. 다만 13회 유찰, 선순위 전세권, 공매공고, 민간임대주택, 후순위 점유자가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 결론은 “표면가격은 극저가지만 권리분석을 끝내기 전에는 싼 물건으로 확정할 수 없다”입니다.
