인천지방법원 2025타경512728. 인천 미추홀구 학익동 예다인빌리지 제3동 1층 103호, 전용 35.152㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 대항력 임차권의 인수 여부입니다. 임차권자는 한국토지주택공사로 등기돼 있고, 전입·점유개시는 2022.12.23., 확정일자는 2022.11.25., 보증금은 134,000,000원입니다. 말소기준 압류일 2023.09.20.보다 전입이 빨라 원칙상 대항력이 있습니다.
현재 회차의 배당 추정만 보면 임차보증금에 63,115,760원이 배당되고 70,884,240원이 부족합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 명세서에는 해당 주택임차권과 함께 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출이 적시돼 있으므로, 이 분석에서는 그 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512728 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 3동 1층103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로438번길 38-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.152㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 103호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 지유리 · 거래가액 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 138,622,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
말소기준권리는 2023.09.20. 국의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기일 자체는 2025.01.09.인 주택임차권이지만, 그 기초가 되는 전입·점유개시가 2022.12.23.으로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 봐야 하는 구조입니다.
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제1층 제103호 35.152㎡ 전부 | 134,000,000원 | 2022.12.23. / 2022.11.25. | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 |
한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격으로 표시돼 있으므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 0명으로 보고, 보증기관의 임차권등기 신고 1건을 권리분석 대상으로 봅니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 메리트가 크다
예다인빌리지는 36세대, 2018.03.15. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 35.152㎡와 면적이 매칭되는 실거래 표본은 2건이고, 최근 12개월 평균은 130,000,000원, 최신 거래는 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 35.08㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.06 | 35.35㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 평균 | 35.152㎡ | 2건 | 130,000,000원 |
현재 최저매각가는 64,680,000원으로 최근 12개월 평균 130,000,000원의 49.8%입니다. 확약 적용으로 실질 인수가 0원이라면 실질취득도 64,680,000원이므로 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 합니다. 감정가 132,000,000원보다도 크게 내려온 2회 유찰 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 134,000,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 138,622,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사의 보증금 부족분은 70,884,240원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 매수인 인수액이며, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서를 적용한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 64,680,000원 | 70,884,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,276,000원 | 89,938,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,693,199원 | 103,277,279원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 매소홀로438번길에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2018.03.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 103호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 공시지가는 782,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 공부상 ‘3동’이나 주택 외벽에는 ‘103동’으로 표시돼 있습니다.
- 거래 표본. 예다인빌리지는 36세대이며 면적이 매칭되는 실거래는 2건, 120,000,000원과 140,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 을구 순위 1번 주택임차권 전체의 말소를 보장하는지 확인하세요.
- 보증기관 승계. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 말고, 실제 임차인은 0명으로 구분해 보세요.
- 대항력 기준일. 전입·점유개시 2022.12.23.은 말소기준 2023.09.20.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수형입니다.
- 가격 기준. 확약 적용 실질취득 64,680,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 49.8%입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 확약 반영 후 실질취득 기준으로 하세요.
- 표시 대조. 공부상 ‘3동’과 외벽 표시 ‘103동’의 차이를 현장에서 직접 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 말소 동의 확약서 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — “싸다”의 전제는 확약이다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 64,680,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 130,000,000원의 49.8%입니다. 하지만 대항력 있는 134,000,000원 임차보증금이 존재하기 때문에 확약을 빼고는 이 가격을 그대로 취득가로 보면 안 됩니다. 현재 배당 기준 부족분은 70,884,240원이고 추가 유찰 때는 룰상 인수액이 더 커집니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 해당 을구 주택임차권을 유효하게 해소한다면, 실질 인수는 0원이고 실질취득은 64,680,000원으로 정리됩니다. 즉 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 말소 확약서의 정확한 효력 확인입니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 가격 메리트가 뚜렷한 구조입니다.
