인천지방법원 2025타경512800. 송도풍림아이원아파트 212동 3층 301호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 소유자 조준희 씨가 2016년 11월 15일 거래가 360,000,000원에 취득한 뒤 같은 날 국민은행 근저당권을 설정했고, 2025년 9월 29일 채권자 채훈의 강제경매개시결정이 등기된 구조입니다.
현재 말소기준권리는 2016년 11월 15일 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당권 2건과 국민은행 근저당권 1건은 각각 2014년과 2016년에 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 확인되지 않아 매수인이 별도로 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 3-10 송도풍림아이원아파트 제212동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 조준희 (2016.11.15. 거래가 360,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 597,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 채훈 / 850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 말소 완료, 인수 0원
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 우선변제권 신고가 확인되지 않습니다. 말소기준보다 앞선 근저당권 3건은 모두 경매 전 말소됐고, 말소기준인 국민은행 근저당권과 이후 등기는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인에게 승계되는 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
송도풍림아이원2단지는 958세대, 2005년 7월 18일 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.94㎡·84.96㎡ 최근 거래 12건의 평균은 588,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 616,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 21 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 597,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 585,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 13 | 645,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 547,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 17 | 572,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 625,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 588,916,666원 |
최근 거래 범위는 530,000,000원~650,000,000원이고 최신 거래는 616,000,000원입니다. 신건 실질취득액 597,000,000원은 최신 거래보다 19,000,000원 낮지만, 최근 12개월 평균보다는 8,083,334원 높습니다. 즉 거래 범위 안에는 들어오지만 평균 대비 할인은 없는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 597,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,370,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 47,280,000원 | 47,280,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 3,940,000원 | 3,940,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 애큐온저축은행 | 240,000,000원 | 179,810,000원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 이승언 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 8번 근저당 · 한국캐피탈 | 290,400,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 채훈 | 850,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당액은 총 597,000,000원이며 채권자 미배당액은 1,700,590,000원, 소유자 잔여액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 해양경찰서 동측 인근으로, 대단위 아파트단지와 근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 3층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스와 열병합지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 송도풍림아이원2단지는 958세대, 2005.07.18 준공 단지로 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 가로장방형 아파트 부지이며 공시지가는 3,525,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 신건 실질취득액은 최근 12개월 평균의 101.4%입니다. 감정가 자체를 할인 가격으로 보지 말고, 3층·향·수리 상태를 반영해 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 동일 면적 실거래가 530,000,000원부터 650,000,000원까지 넓게 분포하므로 개별 호수의 상태 차이가 가격 판단에 중요합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 조건은 현황조사서 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 말소·변경등기 대조. 과거 근저당권과 가압류의 말소 여부, 국민은행 근저당권의 233,500,000원 변경등기를 등기부 원본과 배당요구 종기 서류에서 재확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 허가구역 지정기간과 적용 대상을 입찰자 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
- 매각기일·결과 확인. 매각기일 2026.07.08의 진행·변경·매각 결과를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 임차인이 없고 과거 선순위 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 감정가이자 최저매각가인 597,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 588,916,666원의 101.4%입니다. 최신 거래 616,000,000원보다는 낮지만 평균 대비 할인은 없으며, 3층이라는 조건을 고려하면 신건에서 가격 여유가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차의 핵심은 낮은 인수 위험이 아니라 적정 응찰가 설정입니다.
