인천지방법원 2025타경512968. 계양구 효성동 뉴서울아파트 205동 5층 503호입니다. 등기상 현재 소유자는 김창현이며, 2017년 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 53,900,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025년에 들어온 현대캐피탈·인천신용보증재단·하나카드의 가압류와 현대캐피탈의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 점유자로 조사된 이경준의 전입일도 2020년 3월 18일로 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 범위에서 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 후순위 등기권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512968 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 24 뉴서울아파트 205동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 중 5층 · 사용승인 1986.12.11 |
| 소유자 | 김창현 (2017.06.28 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 25,150,747원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 현재 유효 권리는 단순하다
오래된 등기 내역에는 가등기·가압류·압류·근저당이 다수 보이지만, 핵심은 말소 여부입니다. 2008년 김영석 명의 소유권이전청구권가등기는 같은 해 2월 18일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 2013~2014년의 가압류·압류와 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 삼성생명 근저당은 2015년 1월 15일 선행 경매 매각으로 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경준 | 2020.03.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이경준의 전입일은 2020.03.18로, 말소기준인 우리은행 근저당권 설정일 2017.06.28보다 늦습니다. 따라서 전입만으로는 낙찰자에게 대항할 수 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.13억, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 113,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 수 있는 수치가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 이 물건이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 113,000,000원 | 110,618,000원 | 394,471,619원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 416,716,819원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 434,471,379원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 후순위 임차인과 후순위 등기권리가 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 시세 자료 없이 90,400,000원이나 72,320,000원이 시장가보다 유리하다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 한국씨티은행 근저당 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 삼성생명보험 근저당 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 삼성생명보험 근저당 | 80,400,000원 | 33,818,000원 |
| 청양신용협동조합 가압류 | 61,236,996원 | 0원 |
| 제이비우리캐피탈 가압류 | 43,096,671원 | 0원 |
| 한화생명보험 가압류 | 6,558,784원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 경매개시결정 | 25,150,747원 | 0원 |
| 신한은행 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 신한은행 근저당 | 38,400,000원 | 0원 |
| 우리은행 근저당 | 53,900,000원 | 0원 |
| 현대캐피탈 가압류 | 23,363,082원 | 0원 |
| 인천신용보증재단 가압류 | 10,416,650원 | 0원 |
| 하나카드 가압류 | 25,766,689원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 단독주택·다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 1986.12.11 사용승인된 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트라멘조 건물의 최상층 물건입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물적 하자. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2008년 가등기 말소, 2015년 선행 경매에 따른 가압류·압류·근저당 말소가 현재 등기에도 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 과거 말소권리가 배당 계산에 포함돼 있으므로 실제 배당요구권자와 채권계산서를 기준으로 배당순위를 다시 작성해야 합니다.
- 임차관계 확인. 이경준의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 원문 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 동일 단지 최근 거래와 현재 매물 가격을 확인하기 전에는 감정가 113,000,000원을 응찰 기준으로 그대로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 최상층 상태 확인. 지상 5층 건물의 5층 물건이므로 내부 상태와 공용부분 관리 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 외국인 취득 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 해당하면 토지거래계약 허가구역 규정을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 배당과 가격은 보류”
현재 유효 권리만 놓고 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이경준의 전입은 2020년으로 후순위입니다. 이후 가압류와 강제경매도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 근저당이 선순위 채권처럼 포함돼 있어 실제 배당관계와 맞지 않습니다. 최근 실거래 비교도 없어 신건 최저가 113,000,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 권리 인수는 합격, 배당표와 가격은 재검증입니다. 원본 서류와 시세를 대조하기 전까지는 신건 즉시 응찰보다 보수적으로 접근해야 합니다.
