인천지방법원 2025타경513060. 인천 남동구 만수동 894-17, 구월말로100번길 25-11의 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 54,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 26,460,000원, 감정가의 49%입니다. 현 소유자는 홍성규로 2020.07.31 매매를 원인으로 70,000,000원에 취득했습니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2016년부터 이어진 임차관계와 2024년 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 주민등록일 2016.07.13은 말소기준권리인 2023.12.13 남동구 압류보다 앞서고, 확정일자도 2016.07.06로 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 단순히 “말소기준 뒤에 등기됐으니 끝난다”고 볼 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 894-17 3층302호 · 구월말로100번길 25-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.82㎡ · 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 홍성규 (2020.07.31 매매 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 26,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 78,359,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 감정 포함 | 전유부분의 지하실 5.535㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.12.13 갑구 10번 남동구(인천광역시) 압류입니다. 이후 2025.10.14 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2024.02.20에 등기됐어도 그 기초가 되는 주민등록일이 2016.07.13, 점유개시일이 2016.07.29로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차관계입니다.
② 임차인·임차권 분석
| 명의 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제3층 제302호 38.82㎡ 전부 | 2016.07.13 / 2016.07.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.02.20 | 실질 0원* 보증기관 명의 · 말소 동의확약서 |
* 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소 동의확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어 본 분석에서는 해당 권리의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 확약은 해당 임차권에 한해 적용되므로 입찰 전 원문과 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 31.5%라는 숫자만 믿으면 안 된다
확인되는 거래는 천우주택의 2021.07 거래 1건입니다. 거래면적은 44.36㎡, 거래가는 84,000,000원입니다. 본건 전용면적은 38.82㎡라 면적이 일치하지 않고, 거래 표본도 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 44.36㎡ | 2 | 84,000,000원 |
수치상 현재 최저가 26,460,000원은 84,000,000원의 31.5%이고, 확약을 반영한 실질취득 역시 26,460,000원*입니다. 그러나 이 84,000,000원은 2021.07의 다른 면적 거래 1건이므로 이를 현재 38.82㎡ 본건의 확정 시세로 사용할 수 없습니다. 즉 할인 폭은 커 보이지만, 현재 시세 대비 얼마나 싼지는 별도 확인이 필요한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 876,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 78,359,725원 | 25,583,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 산정에서는 서울보증보험 주식회사 청구 78,359,725원 중 25,583,720원이 배당되고 52,776,005원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 26,460,000원 | 25,583,720원 | 52,776,005원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 60,571,121원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 12,965,400원 | 12,332,023원 | 66,027,702원 | 0원* |
확약을 전제로 하면 유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원*으로 계산됩니다. 반대로 신청채권자 미배당은 현재 52,776,005원에서 3회 유찰 시 60,571,121원, 4회 유찰 시 66,027,702원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동구민방위교육장 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 외벽 돌붙임, 내벽 벽지도배, 알루미늄새시 창호입니다. 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,510,000원/㎡, 토지면적은 161.6㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 전유부분의 지하실 5.535㎡는 감정평가에 포함돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의확약서가 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권 전체에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 기초관계 확인. 주민등록일 2016.07.13, 점유개시일 2016.07.29, 확정일자 2016.07.06과 임대차계약일 2016.07.06·2020.06.19의 연결관계를 원문에서 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 임차권등기에 기재된 55,000,000원과 70,000,000원을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 합산하지 마세요.
- 시세 재확인. 비교 가능한 실거래는 2021.07 44.36㎡ 84,000,000원 1건뿐이며 본건 38.82㎡와 면적이 다릅니다.
- 환금성 점검. 총 6세대, 1986.10.30 준공 다세대이고 현재 물건도 이미 2회 유찰됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 확약의 효력이 먼저”
현재 최저가 26,460,000원은 감정가 54,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 비교 거래 84,000,000원과 비교하면 31.5% 수준이라 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 거래 자료가 2021.07의 다른 면적 1건뿐이라 현재 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 약합니다.
권리 측면에서는 한국토지주택공사 임차권의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소 동의확약서가 제출돼 있어 본 분석상 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 확약 효력 확인 → 현재 시세 확인 → 입찰가 결정입니다. 가격 할인폭만 보고 접근하기보다는, 확약의 정확한 적용범위와 낮은 거래 표본·환금성을 함께 확인해야 하는 조건부 검토형 물건입니다.
