🏷️ 49% 🧾 인수 0원 📉 2회 유찰 📊 시세대비 124.7%
인천지방법원 2025타경513072. 인천 남동구 만수동 1076-16 소재 다세대주택 2층 302호입니다. 현 소유자 최정진은 2020.04.16 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 72,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 54,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순하지만 가격은 그렇지 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가 84,000,000원의 49%인 41,160,000원까지 내려왔습니다. 그런데 확인 가능한 시세 표본은 33,000,000원으로, 현재 최저가가 그보다 8,160,000원 높습니다. 비율로는 124.7%입니다. 따라서 ‘감정가 대비 반값’이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1076-16 2층302호 · 도로명 인천광역시 남동구 장승로5번길 18-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 41.62㎡ · 지하 1층 / 지상 2층 건물 내 2층 302호 |
| 사용승인 / 세대수 | 1988.01.23 · 6세대 |
| 소유자 | 최정진 (2020.04.16 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 43,862,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2020.04.16 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 2024.07.26 신용보증기금 가압류 13,248,593원과 2025.10.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 후에도 비교지표의 124.7%
가격 비교에 사용할 수 있는 거래 표본은 공작3동(1076-16)의 1건입니다. 최신 확인 거래는 2022.04, 면적 44.97㎡, 지하층 거래가 33,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 33,000,000원으로 표시되며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 44.97㎡ | -1 | 33,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 33,000,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득 기준금액은 41,160,000원입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 41,160,000원으로 동일합니다. 이는 33,000,000원 시세 지표보다 8,160,000원 높고, 124.7% 수준입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크더라도 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,140,880원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 54,000,000원 | 40,019,120원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 13,248,593원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,140,880원을 제외한 40,019,120원이 농협은행 근저당에 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 27,229,473원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천만수초등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·각급 학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 인천 2호선 남동구청역이 있으며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 연와조 스래브위지붕기와, 지하 1층·지상 2층 건물로 1988.01.23 사용승인됐습니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 사다리형 토지의 주거용 건부지이며 서측 약 4m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(만수3)이며 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 196.9㎡, 공시지가 1,346,000원/㎡, 지목은 대이며 평지·사다리형입니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대이고 사용승인일이 1988.01.23입니다. 확인 가능한 거래 표본도 1건뿐이어서 매도 시 가격 확인과 매수층 점검이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율보다 실질취득액을 보세요. 인수는 0원이므로 현재 실질취득은 41,160,000원입니다. 비교지표 33,000,000원의 124.7%입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가는 28,812,000원, 4회 유찰 시 20,168,400원으로 계산돼 있습니다. 현재가와 각 회차의 가격 차이를 따로 검토할 필요가 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 노후·소규모 다세대 특성 확인. 1988년 사용승인, 6세대 규모이므로 내부 상태·수선비·공용부 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2022.04의 1건뿐입니다. 입찰 직전 인근 동급 다세대의 실제 호가·거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각 관련 서류, 점유관계와 배당요소를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가”보다 중요한 것은 실제 시장가격
이 물건은 권리구조 자체가 복잡한 사건은 아닙니다. 농협은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격평가는 반대입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔음에도, 실질취득액 41,160,000원이 시세 비교지표 33,000,000원의 124.7%입니다.
더구나 1988년 사용승인, 6세대 소규모 다세대이고 확인 가능한 거래도 1건에 그칩니다. 따라서 이 사건은 “권리는 비교적 단순하지만 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득금액과 시장에서 다시 팔 수 있는 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
