인천지방법원 2025타경513116. 인천 미추홀구 숭의동 청솔빌라 2층 202호, 전용 52.79㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 유지성이며 2021.08.24. 매매를 원인으로 2021.08.26. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 117,800,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 114,000,000원에서 2회 유찰된 55,860,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 싸다”가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 주민등록일자 2021.04.13., 점유개시일자 2021.04.15., 확정일자 2021.03.25.로, 말소기준인 2022.06.03. 압류보다 앞서 대항력이 있는 구조입니다. 배당표만 적용하면 117,800,000원 보증금 중 63,345,480원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 을구 3번 임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출이 기재되어 있어, 정확도 기준상 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513116 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-159 2층 202호 · 경인로142번길 19-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.79㎡ · 지상5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 유지성 · 2021.08.24. 매매 · 거래가액 117,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,444,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2022.06.03. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 안산세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사 주택임차권등기는 등기 접수 자체는 2023.04.13.이지만 주민등록 2021.04.13.·점유개시 2021.04.15.로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 제시되어 있습니다.
| 신고 주체 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제202호 52.79㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 117,800,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 신고 |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되어 있어 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 신고는 1건입니다. 해당 임차권등기에 대해서는 말소 동의 확약이 제출된 것으로 기재되어 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 65.7%
청솔빌라 실거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 112,200,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.05. 85,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -29.9%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 47.87㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 47.87㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2021.08 | 52.79㎡ | 2 | 117,800,000원 |
| 2021.07 | 52.79㎡ | 3 | 126,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인 실질취득은 최저가와 같은 55,860,000원이고, 최근 12개월 평균 85,000,000원의 65.7%입니다. 전체 실거래 평균 112,200,000원과 비교해도 낮지만, 이 사건에서는 과거 고가 거래보다 최신 거래 85,000,000원과 -29.9% 하락 추세를 더 중요하게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 117,800,000원 | 54,454,520원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 129,444,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 63,345,480원으로 산정됩니다. 그러나 해당 임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원칙적 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 63,345,480원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 79,801,836원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,371,400원 | 91,321,285원 | 실질 0원 |
대항력 인수형 물건은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지므로, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 낮은 최저가가 실질 가격 메리트로 연결되는 이유는 오직 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약을 반영하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 인천남중학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 제물포역(지하철1호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 공시지가 1,627,000원/㎡ · 토지면적 205.0㎡ · 평지 · 정방형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래표본. 청솔빌라는 8세대, 2002.07.06. 준공이며 확인된 실거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 3번 한국토지주택공사 임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약이 실제 매각조건에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 주민등록 2021.04.13.·점유개시 2021.04.15.로 말소기준 2022.06.03.보다 선행합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 신고로 분류되어 있어 실제 임차인 수와 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 112,200,000원보다 최신 거래 85,000,000원과 최근 추세 -29.9%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 다세대 환금성. 실거래 표본이 4건이고 최근 12개월 거래도 1건이므로 매도 시 유동성까지 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 확약을 본다”
현재 최저가는 55,860,000원으로 최근 12개월 실거래 85,000,000원의 65.7%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 분명합니다. 그러나 이 물건의 본질은 가격보다 권리조건입니다. 대항력 있는 임차권을 확약 없이 계산하면 현재 회차에서도 63,345,480원의 미배당 인수가 발생합니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 말소 동의 확약을 그대로 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득 역시 55,860,000원으로 정리됩니다.
따라서 결론은 “확약 확인을 전제로 가격 메리트가 있는 조건부 안전형”입니다. 다만 최근 거래가 85,000,000원까지 낮아졌고 최근 추세도 -29.9%이므로, 감정가 대비 할인율만으로 공격적으로 평가해서는 안 됩니다. 확약서 적용 여부가 권리를 결정하고, 최근 하락한 실거래가가 가격 상한을 결정하는 사건입니다.
